Parece que teremos que tirar o Senhor Barriga da Vila do Chaves para cobrar o aluguel de Americanas, Tok&Stok e Marisa.

As varejistas não quitaram as obrigações financeiras e podem ser penalizadas com uma ação de despejo por falta de pagamento de aluguel.

A Americanas (AMER3), locatária do Ativo Aratu que pertence ao fundo imobiliário LVBI11, não pagou o aluguel referente a janeiro de 2023. A VBI Real Estate, gestora do FII, informou ao mercado que “está acompanhando ativamente os desdobramentos do caso de Recuperação Judicial da Americanas S.A”.

Outro fundo imobiliário que relatou dificuldades no recebimento do aluguel é o Vinci Logística (VILG11). Em comunicado ao mercado, o Fundo disse que a Tok&Stok não pagou o aluguel do condomínio logístico Extrema Business Park I, localizado na região de Extrema, no sul de Minas Gerais.

Depois da inadimplência de Americanas e Tok&Stok, o Brasil Varejo (BVAR11), administrado pela Rio Bravo Investimentos, informou que a Marisa (AMAR3) também está sem pagar o aluguel de janeiro com vencimento este mês.

O que está acontecendo?

Uma das principais preocupações no radar dos investidores de FIIs atualmente está no risco de crédito das empresas, que pode afetar esses veículos por meio da inadimplência dos aluguéis, como caso dos FIIs de tijolo, e no pagamento dos CRIs, no caso dos FIIs de papel.

O aperto dos juros está aumentando o custo do crédito, gerando problemas não apenas para empresas já em dificuldades financeiras, mas possivelmente também para empresas com problemas de liquidez.

Se por um lado os juros altos buscam desinflacionar a economia, por outro fica mais caro e restrito tomar crédito, o que, por sua vez, pode levar à redução do consumo.

Nesse sentido, as varejistas são uma das maiores penalizadas com a manutenção dos juros altos. A expectativa de fraca geração de caixa pode complicar o quadro de alavancagem financeira das empresas do segmento, comprometendo a capacidade de pagamento de suas dívidas.

O caso envolvendo a Americanas vem deixando os bancos menos flexíveis na hora de negociar novas condições de crédito, o que também acaba impactando as condições financeiras dessas empresas.

Oportunidades

Em meio a um campo minado, há também oportunidades em fundos imobiliários de qualidade e que estão negociando com descontos excessivos em função do temor do mercado, o que pressupõe bom potencial de retorno sobre o investimento a longo prazo.

Para diluir os riscos, o investidor pode verificar com atenção o portfólio do fundo imobiliário. É uma forma de precaução, tendo em vista problemas como os de Americanas e Tok&Stok.

No caso específico do VILG11, por exemplo, o Extrema Business Park I se trata de um imóvel premium localizado em uma região onde a vacância é baixa e a demanda crescente em razão de seu posicionamento estratégico e da isenção fiscal.

Além disso, o contrato de locação junto à Tok&Stok conta com garantia de seguro fiança com cobertura equivalente a 12 aluguéis vigentes. Ou seja, em caso de saída da locatária e não havendo qualquer impedimento na execução do seguro fiança, o VILG terá uma boa margem de manobra para trabalhar uma nova locação no ativo sem que haja impactos financeiros em seus resultados.

Os efeitos da Selic em 13,75% a.a. sobre a economia devem, sim, trazer maior cautela por parte dos investidores, seja em FIIs de tijolo, de papel, ou qualquer outro investimento.

Nesse contexto, é sempre preferível estar posicionado em fundos bem geridos, detentores de portfólios de qualidade e bem diversificados, não concentrados apenas em uma ou poucas empresas.

O que comprar

Em relação aos FIIs de papel, destacamos a nossa preferência pelo Kinea Securities (KNSC11) por conta do desconto frente à sua cota patrimonial e excelente liquidez.

Nossa recomendação do Fundo se baseia na boa qualidade dos recebíveis da carteira, além do desconto com que suas cotas vêm sendo negociadas.

Com base no atual valor de sua cota de mercado, vemos que a rentabilidade da carteira de CRIs do KNSC11 está em torno de IPCA + 8,20% a.a., já descontados os custos do fundo.

Ou seja, uma rentabilidade bastante atrativa para uma carteira bem diversificada, de baixo risco de crédito e que conta com uma gestão profissional capaz de trazer benefícios aos cotistas.

Acesse mais detalhes da nossa análise sobre o KNSC11 aqui.