O Acionista acompanha os FIIs para investir, como outras modalidades, mês a mês. Ano passado houve um baque nos primeiros meses do ano com as baixas sucessivas do Ifix, mas que se estabilizou ainda no primeiro semestre. Este tipo de carteira, de fundos imobiliários, sempre trouxe segurança ao investidor, principalmente por pagar proventos mensalmente. Inclusive os analistas afirmam que os rendimentos tendem a permanecer altos.

De acordo com o relatório setorial FIIs do Itaú BBA, em 2023 o setor subiu 9,8%, atrás da performance do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que obteve alta de 15,5% (considera-se o retorno total médio dos fundos de ativos financeiros que compõem a carteira teórica do Ifix). Para os analistas, “o mercado de fundos imobiliários é muito voltado à renda, vide o incentivo da não tributação dos proventos, alterações nos patamares de distribuição realmente pesam nas cotações a mercado”. 

A partir desse cenário é possível os fundos CRI serem deixados de lado? Conforme o Itaú, não, porque os fundos indexados à inflação são ótimas opções para composição de um portfólio robusto e diversificado, assim como aqueles que são indexados ao CDI, “que devem continuar distribuindo proventos altos, já que a Selic deve fechar o ano de 2024 em 9%”.

Considerações para os investidores em FIIs

Os rendimentos mensais dos fundos de Ativos Financeiros são provenientes do pagamento de juros e correção monetária referente à cada um dos CRIs e dos demais ativos investidos. Os CRIs podem ser indexados a índices de inflação ou ao CDI, que são componentes variáveis, ou seja, oscilações no valor dos rendimentos pagos ao longo do tempo são naturais. 

Inflação – os CRIs presentes na carteira refletem, aproximadamente, as variações do indexador referente aos dois meses anteriores à apuração de resultados. Como exemplo, os resultados apurados ao longo do mês de janeiro podem refletir a variação da inflação dos meses de novembro e dezembro. 

CDI – Aqui a taxa de juros (Selic) apresenta menos oscilações do que o resultado mensal dos índices de inflação.

“Nossa área macro projeta um IPCA de 3,6% para 2024. Esse número foi revisto em dez/23: Reduzimos a nossa projeção de IPCA 2024 para 3,6% (de 4,0%), incorporando impacto do câmbio mais apreciado sobre bens comercializáveis. Além disso, estoques ainda elevados sugerem dinâmica mais benigna do núcleo de industriais subjacentes. Para 2025, tendo em vista a desancoragem de expectativas longas e um mercado de trabalho ainda apertado, projetamos inflação acima da meta, em 3,5%.” 

Selic –  Expectativa da taxa Selic de 9,00% ao final do ciclo (anteriormente, 9,50%), com base na perspectiva de inflação menor em 2024 do que o anteriormente esperado e no alívio do cenário externo.

FIIs têm regimes diferentes

Os Fundos Imobiliários podem ter dois regimes contábeis de lucro: o regime de caixa ou o regime de competência. O de caixa considera o resultado a partir das movimentações efetivas de caixa, quando há entrada ou saída de caixa no período. Já o de competência entende que o lucro deve ser apurado no período que o compete: despesas e receitas são registradas na data do fato gerador, independente de quando ocorre a entrada ou saída de caixa. 

Rendimentos

Os distribuídos com base no resultado líquido apurado segundo o regime de competência, devido à periodicidade de pagamento de remuneração de alguns títulos – com período de carência, pagamentos anuais e/ou pagamentos apenas no resgate, como os LCIs, poderá vir temporariamente com rendimentos superiores ao lucro caixa, que naturalmente terão de ser compensados nas apurações dos semestres subsequentes.

“Alguns fundos imobiliários que seguem apuração pelo regime de caixa vêm mostrando  resultado acumulado pela inflação que ainda não foi distribuído e isso acontece porque a distribuição da inflação está, necessariamente, limitada ao “resultado caixa”. Nos casos em que a correção for maior do que o pagamento mensal, tal diferença é acumulada mês a mês, sendo distribuída posteriormente”, explicam os analistas.

3 FIIs para investir em 2024

VRTA11

O objetivo do VRTA11 é a aquisição de ativos financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), entre outros. O portfólio de CRIs é composto por 69 ativos, sendo que nenhum deles representa mais do que 5% da carteira investida. Para o Itaú, a recomendação é neutra.

Pontos Positivos

• Carteira de ativos bem diversificada, seja pela quantidade de ativos, ou seja pelos inúmeros setores de seus devedores; 
• Liquidez diária interessante;
• Nenhuma operação representa mais de 5% do PL. 

Pontos Negativos 

• As maiores posições em cotas de outros FIIs possuem baixa liquidez, o que pode atrapalhar a gestão no processo de venda dessas cotas, caso a equipe do VRTA11 opte por isso, é claro.

Riscos

• Risco de mercado: por ser listado em Bolsa, flutuações de preços não podem ser descartadas; 
• Risco de pré-pagamento: devedores com dívidas caras podem pré-pagar determinado CRI e estruturar operações mais baratas;
• Risco de crédito: caso algum devedor deixe de honrar com suas obrigações mensais, o fluxo de pagamento das parcelas dos CRIs será interrompido, impactando diretamente a distribuição de proventos. Mesmo que os CRIs possuam garantias, executá-las pode levar tempo e o fundo pode ter prejuízos;
• Risco de indexadores: com um portfólio de CRIs mais exposto ao IPCA, os proventos mensais do fundo devem variar de acordo com o movimento mensal do indexador;
• Risco de liquidez: mesmo tendo uma liquidez relevante frente ao mercado de FIIs, montagem e desmontagem de grandes posições devem ser feitas com cautela, para que as cotações não sejam distorcidas. 

KNSC11

Fundo de Recebíveis da Kinea, uma das mais renomadas gestoras de FIIs. Segundo a Toro, o fundo utiliza de todo expertise e qualidade da gestão da Kinea, que faz a gestão do KNCR (focado em CDI) e do KNIP (focado em IPCA), em um veículo que monta uma carteira diversificada entre CRIs atrelados ao CDI e à inflação. Recomendação de compra.

Destaques:

• Gestão de qualidade da Kinea.
• Carteira pulverizada, mitigando o risco de crédito.
• Gestão ativa gera valor negociando títulos no secundário, impulsionando o yield. 
• Exposição bem diversificada em inflação e CDI. 
• Preço máximo de entrada: R$ 9,30

RBRR11 

O objetivo do RBRR11 é de rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”). A carteira é composta por 41 CRIs, que estão indexados ao IPCA (74%), CDI (14%) e ao IGP-M (12%) – desde dezembro de 2022 até novembro de 2023, a parcela indexada ao IPCA subiu de 64% para 74%. Recomendação de compra pelo Itaú. 

O portfólio possui LTV médio de 59%, duration médio de 3,9 anos e três estratégias: 

• a Core, que investe em CRIs High Grade (87% do ativo);
• a Tática, que investe em CRIs com potencial de ganho de capital (8% do ativo); 
• e a liquidez, que são os recursos que aguardam futura alocação (10% do ativo). 

Pontos Positivos

• Rating das operações é alinhado à estratégia do fundo;
• Fundo ancorou mais de 80% dos CRIs que compõem seu portfólio; 
• Garantias robustas e bem localizadas; 
• Gestão experiente e com alta capacidade de originação; ▪ Devedores de baixo risco de crédito. 

Pontos Negativos 

• Por melhor que sejam os riscos de crédito e as estruturas de garantia, os quatro maiores CRIs representam cerca de 30% do PL do fundo, ponto que deve ser acompanhado de perto; 
• Alguns fundos que compõem a carteira de FIIs são ilíquidos e, mesmo que sejam posições pequenas em relação ao PL do fundo, a desmontagem das mesmas pode ser difícil; 
• Por fim, o RBRR11 possui operações compromissadas, que devem ser monitoradas. 

Riscos

• Risco de mercado: por ser listado em Bolsa, flutuações de preços não podem ser descartadas;
• Risco de pré-pagamento: devedores com dívidas caras podem pré-pagar determinado CRI e estruturar operações mais baratas;
• Risco de crédito: caso algum devedor deixe de honrar com suas obrigações mensais, o fluxo de pagamento das parcelas dos CRIs será interrompido, impactando diretamente a distribuição de proventos. Mesmo que os CRIs possuam garantias, executá-las pode levar tempo e o fundo pode ter prejuízos;
• Risco de indexadores: com um portfólio de CRIs híbrido, os proventos do RBRR11 vão variar de acordo com as movimentações que a gestão realizar e com o resultado mensal dos indexadores;
• Risco de liquidez: mesmo tendo uma liquidez relevante frente ao mercado de FIIs, montagem e desmontagem de grandes posições devem ser feitas com cautela, para que as cotações não sejam distorcidas. 

A XP Investimentos, que recomenda compra também, acredita que, com sua carteira de CRIs atual, o fundo deve obter rendimentos reais favoráveis ao longo dos próximos anos. Assim, se beneficiando também com a originação e estruturação próprias de CRIs e de sua diversificação entre indexadores, tipos de riscos de crédito e setores econômicos dos ativos.

Acompanhe por aqui as principais recomendações para investir em FIIs.

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