Todo investidor bem informado sabe que os dados e índices econômicos devem ser acompanhados porque eles são imprescindíveis ao mercado financeiro. Com a alta da Taxa Selic na última reunião do Copom para 11,25% a.a, quem investe em FIIs, principalmente, já olha com mais atenção para essa modalidade.
O Acionista destaca dois fundos que entram no radar com a alta dos juros e estão entre os mais recomendados no Clube. O KNSC11, da Kinea, com patrimônio líquido R$ 1,20 bilhão; e o BTGL11, o BTG, com aproximadamente R$ 4,5 bilhões de patrimônio.
Saiba mais sobre os FIIs
KNSC11
É o momento do Kinea Securities (KNSC11), um fundo de recebíveis imobiliários, da gestão da Kinea. A redução recente no valor das cotas é oportunidade de entrada, visto que o fundo possui bons ativos e diversos papéis na carteira, e isso diminui consideravelmente o risco. Ao final de setembro, o fundo contava com uma carteira de CRIs bastante diversificada, com quase 70 operações.
O objetivo do Fundo
O portfólio é dedicado ao investimento em valores mobiliários de natureza Imobiliária, especialmente em: Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e Cotas de FIIs (“Cotas de FII”).
Números
- Patrimônio líquido: R$ 1,20 bilhão
- Número de cotistas: 163.876
- Cota patrimonial em 30/09/24: R$ 8,94
- Cota mercado em 30/09/24: R$ 9,30
Ao fim de setembro, o Kinea Securities apresentava alocação, em relação ao seu patrimônio, de 101,2% em ativos alvo e 5,0% em instrumentos de caixa. A parcela investida em CRI em IPCA corresponde a 57,3% do patrimônio do Fundo, com uma remuneração média (MTM) de IPCA + 9,16% a.a. e com um prazo médio de 7,4 anos.
Já o montante investido em CRI em CDI corresponde a 43,5% do patrimônio, com uma remuneração média (MTM) de CDI + 3,54% a.a. e com um prazo médio de 3,0 anos.
Dividendos resilientes entre os FIIs da categoria
Os dividendos referentes a setembro são de R$ 0,09 por cota (distribuídos em outubro) e representam uma rentabilidade, isenta do imposto de renda para as pessoas físicas, de 0,97% considerando a cota média de ingresso de R$ 9,29, que corresponde a 116% da taxa DI do período (137% do CDI considerando o gross-up do IR à alíquota de 15%).
De acordo com a gestão, o Fundo possui atualmente operações compromissadas reversas lastreadas em CRI. Elas permitem maior flexibilidade e dinamismo na alocação de recursos.
“Dessa maneira, acreditamos que os instrumentos são produtivos para o processo de gestão. Vale destacar que as operações possuem prazo longo de vencimento e são cuidadosamente monitoradas pela equipe de gestão de riscos da Kinea, atendendo critérios como liquidez, percentual máximo do fundo e custo.”
A exposição atual do veículo neste tipo de passivo financeiro é de aproximadamente 6,3% do Patrimônio Líquido do Fundo, patamar considerado adequado pela equipe de Gestão.
Segundo a Empiricus é interessante pontuar que o fundo possui mandato flexível, o que possibilita alterar o percentual alocado entre os diferentes indexadores, “um diferencial importante para a dinâmica apresentada pelos indicadores do mercado de crédito nos últimos anos”.
O fundo recentemente encerrou sua quinta emissão de cotas, com captação de R$ 625 milhões. “O momento atual, que confere taxas mais elevadas para novas operações, pode ser adequado para alocação de recursos. Em termos de remuneração, estamos tratando de um portfólio com taxa média contratada de IPCA + 7,17% e CDI + 3,57% – remuneração interessante, principalmente quando consideramos o risco de crédito controlado da carteira. Marcada a mercado, a carteira do fundo indexada à inflação apresenta taxa média de IPCA + 8,4% ao ano, líquida de custos.”
Na carteira do BTG Pactual o o KNSC11 é um dos FIIs top picks devido ao seu portfólio de crédito mid grade e pela sua elevada liquidez no mercado secundário. “Valorizamos o fato de que as operações são estruturadas pela gestora, o que possibilita a negociação de garantias e taxas. Além disso, a alocação de pelo menos 50% nas operações permite a aprovação de temas relevantes em assembleias”, comentam os analistas.
BTLG11 segue entre os FIIs mais recomendados
O objetivo do BTG Pactual Logística (BTLG11) é obter renda e ganho de capital por meio de investimentos em empreendimentos imobiliários voltados para o segmento logístico e também está entre os destaques dos FIIs:
- Investe em imóveis comerciais, como armazéns logísticos, plantas industriais e varejo.
- A preferência é por imóveis localizados em grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.
- Os imóveis são locados, preferencialmente, por meio de contratos de longo prazo.
Segundo publicação da Nord, o BTG Logística (BTLG11) anunciou que assinou uma escritura de venda e compra para a aquisição de um galpão logístico com área total de 51,10 mil/m², localizado no município de Cajamar, a 30 km da cidade de São Paulo.
A informação diz que o valor total da transação é de R$ 165 milhões (R$ 3.228/m²), que será pago da seguinte forma:
Primeira parcela à vista: R$ 114 milhões (69% do total), dos quais o Fundo já pagou R$ 93,4 milhões, restando R$ 20,5 milhões, que serão pagos em até cinco dias após o termo de quitação pela securitizadora;
Segunda parcela: R$ 24, 5 milhões (15% do total), a ser pago em 12 meses; e
Terceira parcela: R$ 26,5 milhões (16% do total), a serem pagos em 24 meses. As duas últimas parcelas serão corrigidas pelo IPCA.
“Embora o pagamento seja parcelado, o BTLG11 passa a ter direito ao recebimento integral das receitas do imóvel, que representa R$ 0,03/cota. Além disso, a aquisição do ativo deve gerar um yield-on-cost (YoC) médio de 12% ao ano durante os primeiros 24 meses, devido à estrutura de financiamento chamada “sellers finance”. Ou seja, um tipo de pagamento a prazo que prevê o recebimento de 100% das receitas de aluguel desde o pagamento da primeira parcela, aumentando a rentabilidade inicial”, explicam os analistas da Nord.
Dividendos
Após o pagamento final, projeta-se um cap rate estabilizado de 10%, superior à rentabilidade atual do portfólio do Fundo. Quanto ao guidance de rendimentos, a faixa de R$ 0,74 a R$ 0,80/cota foi mantida.
Sobre o galpão AAA em Cajamar
O galpão recém-construído está localizado em Cajamar, a aproximadamente 30 km da capital paulista, em uma área estratégica próxima às rodovias dos Bandeirantes, Anhanguera e Edgard Máximo Zambotto, o que facilita o acesso logístico tanto à capital quanto a outras regiões do estado.
O imóvel está atualmente 100% ocupado, enquanto a região apresenta uma taxa de vacância de 10,5%, um nível ainda considerado baixo e favorável ao proprietário. O preço de aluguel na área é de aproximadamente R$ 28,86/m², de acordo com dados da Buildings.
O contrato de locação é do tipo atípico (Sales and Leaseback), com vigência de 10 anos, e o imóvel está locado ao grupo Rojemac, uma empresa reconhecida e consolidada no setor de utilidades domésticas, que atua na fabricação e exportação de produtos de marcas renomadas como Wolff e Lyor.
Portfólio
Com a nova aquisição, o BTLG11 passará a deter um portfólio composto por 36 imóveis, com uma ABL total de 1,3 milhão de m². A vacância financeira segue nula e a física terá uma redução marginal de 2,9% para 2,8%, ainda abaixo da média do mercado.
“A exposição da receita contratada ao estado de São Paulo aumentará de 89% para 90%, resultando em uma exposição de 72% da receita do Fundo a imóveis localizados a até 60 km da capital paulista. Além disso, a necessidade de desembolso de R$ 51 milhões, corrigidos pelo IPCA e programados para 12 e 24 meses após o fechamento do acordo, não preocupa. O Fundo ainda terá aproximadamente R$ 600 milhões em caixa após a aquisição, sem contar eventuais vendas de imóveis”, diz a análise da Nord.
Em setembro, o BTLG distribuiu R$ 0,78/cota aos seus Investidores (+ R$0,02/cota vs distribuição anterior). Com base na cota de fechamento de julho, a distribuição representa um dividend yield de 9,1% a.a.
“Com relação à distribuição, muitos cotistas têm nos questionado se este será o novo patamar do Fundo. Embora as futuras distribuições dependam da alocação de capital da 13ª emissão, é importante destacar que devido ao estágio avançado das aquisições e conforme discutido em relatórios anteriores, a gestão tem a intenção de manter pelo menos esse nível como novo patamar de distribuição nos próximos meses.”
Conforme fato relevante do dia 12 de setembro, o Fundo recebeu a segunda e penúltima parcela no valor de R$ 62,5 milhões referente à venda do ativo BTLG SBC. Com isso, o lucro de R$ 9,3 milhões referente a este recebimento deverá ser distribuído ao longo deste semestre.
Comercial
Pelo lado de Locação, não houve atualizações na carteira de inquilinos do Fundo e a taxa de vacância permanece em 2%, concentrada nos ativos de Cabreúva e Jundiaí. A prospecção de novos inquilinos segue seu ritmo normal, mas sem nenhuma novidade concreta
Além disso, o Fundo assinou uma exclusividade para venda de dois ativos: um localizado na Bahia e outro em São Paulo. O valor potencial da transação é de aproximadamente R$ 60 milhões, sujeito ao cumprimento de certas condições precedentes e à assinatura dos documentos definitivos.
Segundo a gestão, o Fundo está conduzindo outras transações no valor aproximado de R$ 600 milhões (cerca de R$ 400 milhões em uma e R$ 200 milhões em outra). A transação de R$ 200 milhões está em fase final de negociação, com as diligências já concluídas. Quanto à transação de aproximadamente R$ 400 milhões, o processo de diligência e negociação tem levado mais tempo do que o previsto devido a algumas particularidades do imóvel. A gestão está dedicando esforços para resolver os pontos de dúvida e agilizar a conclusão dessa transação o mais rápido possível.
Saiba mais sobre os FIIs mais recomendados para investir e acompanhe diversas carteiras recomendadas no Clube Acionista por aqui.
