O BTLG11 é um sucesso! É um FII de galpões logísticos mais relevantes do setor. Possui robustez, gestão ativa que busca por novos ativos de melhor rendimento, com excelentes localizações, com potencial para aumento do preço de locação por metro quadrado mensal. Além disso, considera ativos imobiliários aptos para expansão de área bruta locável, o que agrega valor ao contrato de locação e potencial venda.
A última emissão de cotas já foi finalizada, a gestão anunciou intenções de aquisição de um portifólio de ativos avaliado em R$ 1,75 bilhão, elevando o patrimônio deste FII. De acordo com a CM Capital, em termos de qualidade da carteira, são ativos de padrão construtivo similar e com cap rates em linha com aqueles imóveis da carteira atual.
“Portanto, temos visão positiva para o FII de logística do BTG Pactual, considerando um preço-alvo de R$ 110,21/cota para 2024.”
Saiba mais sobre o BTLG11
Possui ativos logísticos (22, não considerando os imóveis para venda) de padrão construtivo B (8%) ou AAA (92%), em raio 30 e 60 km do centro da cidade de São Paulo e de outras cidades médias e grandes;
Todos os imóveis do fundo possuem perfil logístico (93%), industrial (5%), varejo (1%), cujo risco de crédito seja baixo e com empresas de médio a grande porte, com posição relevante em seu setor de atuação;
Contratos de locação: tem-se típico (68%) e atípico (32%), com multas de rescisão antecipada concentrada no saldo remanescente de locação (31%), 13 a 18 locações mensais (14%) e 4 a 12 aluguéis (47%) e 3 aluguéis (8%).
O FII possui baixa vacância de 2% da ABL, Caixa/Equivalentes de Caixa de R$ 1,836 bilhão, R$ 162 milhões de alavancagem financeira e LTV de apenas 3,4%.
Pontos positivos
Excelentes localizações dos ativos garantem interesse contínuo de locação e vacância de 2,0%, o que minimiza preocupação com o fluxo de pagamentos dos CRIs, especialmente, com baixo nível de alavancagem financeira (LTV de 3,4%) e custo médio baixo da alavancagem (IPCA + 5,9% ao ano).
O FII é multiusuário, logo a exposição por locatário não é alta, o que garante uma diversificação de receita e tende a minimizar impactos negativos na receita imobiliária do FII.
Riscos/desafios
O FII finalizou a 13ª emissão de novas cotas, captando acima do previsto, totalizando recebimento de R$ 1,5 bilhão. A partir disso, a gestão anunciou a aquisição de um portfólio de 15 imóveis logísticos, no valor de R$ 1,75 bilhão, todos ativos localizados em até 60 km da capital paulista.
“Aqui, basicamente, há risco de execução do deal, de forma que a gestão possa demorar, acima do previsto, para encerrar as diligências jurídicas, técnicas e ambientais dos ativos, postergando o efeito da elevação das receitas imobiliárias mensais deste fundo”, comenta a CM Capital.
Soma-se a isso que este ano, 19% de revisionais/vencimentos de locação sobre a receita contratada, demandando da equipe negociações que podem impactar, a depender dos termos, em impactos negativos (mas com baixa probabilidade) nos preços/m²/mês.
Proventos
Em abril/2024, o BTLG distribuiu R$ 0,76/cota aos seus investidores, o que representa um dividend yield de 9,44% anualizado.
Genial sobre BTLG11
O objetivo do BTLG11 tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Para os analistas da Genial, “a estratégia de reciclagem do portfólio de ativos e as iniciativas anteriores de redução do endividamento irão desbloquear o valor do fundo tanto no curto quanto no longo prazo”.
O fundo se beneficia de uma coleção selecionada de ativos estrategicamente localizados, com 45% da receita oriunda de propriedades dentro de um raio de 30 km de São Paulo/SP. Além disso, o fundo apresenta uma diversificação robusta de inquilinos, onde os três principais — Assaí (10%), Amazon (7%) e Ambev (7%) — contribuem significativamente para a receita.
Já BTG Pactual recomenda o fundo porque ele apresenta grande exposição ao estado de São Paulo, em regiões próximas à capital; uma carteira de locatários diversificada em seus setores de atuação e com alta qualidade creditícia; geração de valor no longo prazo através de reformas e expansões de seus ativos; contratos de longo prazo com seus inquilinos; imóveis de alto padrão; e ótima liquidez no mercado secundário.
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