O XP Malls (XPML11) tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers.
Como dito anteriormente, neste ano, o mês de abril atípico em relação aos anos anteriores. Sem Páscoa (foi em março) que tradicionalmente ocorre nessa época, somada a uma menor quantidade de finais de semana em comparação ao mesmo mês do ano anterior.
Assim, segundo a gestão do fundo, durante esse mês, a performance do setor de shopping foi parcialmente “impactada negativamente com reflexo também em parte dos indicadores operacionais comparativos anuais da indústria, como por exemplo Same Store Sale (SSS) e Same Store Rent (SSR)”.
No cenário macroeconômico brasileiro, em maio, após a reunião do Copom, a Selic foi reduzida em 0,25 p.p., de 10,75% a.a. para 10,50% a.a. “O movimento estimula o desenvolvimento do mercado imobiliário, através da redução do custo de capital, além de incentivar o fluxo financeiro de recursos para ativos de renda variável, dentre eles a classe de fundos imobiliários”, diz o gestor.
Vale destacar que o efeito de cortes na taxa básica de juros, ainda que muitas vezes antecipados nos preços de ativos financeiros, não são refletidos imediatamente na economia real e apenas serão percebidos pela população ao longo do tempo.
“O Fundo apresentou em abril passado indicadores operacionais e financeiros positivos, ainda que seja necessário reforçar que o mês foi marcado pelas atipicidades descritas anteriormente. Em Vendas/m² (R$ 1.520/m²) e NOI Caixa/m² (R$ 130/m²), tivemos crescimentos de 9,5% e 30,1%, respectivamente, quando comparados ao mesmo período de 2023.”
Proventos do XPML11
O Fundo divulgou em maio a distribuição de R$ 0,92 por cota, com pagamento no mesmo mês. Conforme previsto em regulamento, o Fundo deverá distribuir no semestre um montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente, que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.
Aquisição
O XP Malls divulgou em maio a assinatura de um Memorando de Entendimentos vinculante para aquisição de até 21% de participação indireta no Shopping Rio Sul, detida atualmente pelo FIP Retail (“Vendedor”). O Fundo faz parte de um consórcio com outros investidores estratégicos, incluindo também a ALLOS , que irá adquirir, em conjunto, a participação indireta de 54% do Vendedor no Shopping Rio Sul (“Ativo”).
A ALLOS é uma das maiores operadoras de shopping centers do país. Uma vez concluída a aquisição, o Ativo será adicionado ao ecossistema da ALLOS, o que proporcionará potencial de alavancar o desempenho do ativo por meio de sua administração. “O Shopping Rio Sul possui mais de 40 anos de história, além de localização privilegiada na cidade do Rio de Janeiro, segundo maior mercado de varejo do país, e é considerado um trophy asset do segmento no Brasil. Caso a Aquisição seja concluída (ainda depende do cumprimento de condições precedentes), o empreendimento passará a ter grande representatividade no portfólio do XP Malls.”
Características
- Com mais de 30 milhões de cotas emitidas, o XP Malls é um dos maiores fundos de shopping centers do mercado local.
- Seu patrimônio líquido soma mais de R$ 4,4 bilhões e está nas mãos de quase 460 mil cotistas, o que o coloca como uma das maiores bases de cotistas entre os FIIs listados.
O XPML11 se destaca quando o assunto é a qualidade de seus ativos, já que, para os analistas do Itaú, possui o melhor portfólio entre seus pares.
“Com todas as características acima, avaliamos que o fundo se encaixa bem na estratégia da Carteira Renda com Imóveis. Além disso, o retrospecto recente também demonstra o bom trabalho que a gestão do fundo está realizando, gerando valor e endereçando os problemas de curto prazo. Preço teto: R$ 125,00”.
Saiba mais
- Portfólio de imóveis premium, o XPML11 possui cerca de R$ 4,4 bilhões em ativos, que estão distribuídos, principalmente, em imóveis (76%), caixa (16%), que é resultado das últimas ofertas, e cotas de outros FIIs (5%).
- O fundo conta com participações em 17 imóveis, que somam cerca de 160 mil m² de ABL própria e marcam presença nas regiões
Sudeste (59%), Nordeste (24%) e Norte (9%). A inadimplência líquida está em 0,3% e, em março, o fundo registrou vacância de 4,7%. - Em relação aos seus indicadores operacionais e comparando os dados do mês de março de 2024 com março de 2023, as vendas subiram 21,3% e o NOI/m² teve aumento de 15,8%.
- A principal administradora dos ativos do XPML11 é a JHSF (35% da ABL), seguida pela Allos (31% da ABL).
- Por fim, além de possuir o melhor portfólio quando o assunto é qualidade técnica, o XPML11 tem um resultado acumulado e não distribuído de R$ 0,93/cota.
Pontos Positivos
- Ativos focados na classes A e B, que atravessam por crises econômicas com mais facilidade;
- Portfólio de imóveis premium;
- Carteira imobiliária diversificada e bastante exposta à região Sudeste;
- Com as ofertas recentes, além de expandir participação em ativos que a gestão já conhece, o caixa, para as obrigações financeiras, ficou muito mais robusto.
Pontos Negativos
- Não necessariamente um ponto negativo, mas de atenção e acompanhamento: o fundo possui alavancagem significativa, com um saldo devedor de aproximadamente R$ 574 milhões;
- Seguindo a mesma lógica do item acima, outro ponto de atenção e acompanhamento é o destino que o caixa terá, se a gestão fará aquisições interessantes e que gerem valor para o fundo – de fato, o retrospecto é positivo, visto o portfólio construído ao longo dos últimos anos.
Os analistas da Guide enxergam o Fundo com o melhor portfólio de Shopping Centers aliado à elevada distribuição de rendimentos. “Estimamos um Dividend Yield projetado de 8,3% para os próximos 12 meses. O fundo também possui a maior receita operacional liquida (NOI) em comparação aos FIIs de Shoppings que pertencem ao IFIX.”
Riscos, segundo a Guide
- Otimista: Redução dos descontos ao lojistas e crescimento de aluguéis acima da inflação.
- Base: Manutenção da receita operacional liquida (NOI).
- Pessimista: Vacância e inadimplência.
