Os FIIs são como “condomínios de investidores”, cujos recursos são usados por um gestor para operar ou financiar imóveis
O setor imobiliário é uma das maiores classes de ativos do mundo, e por uma boa razão: exige muito capital e é relativamente barato. Nesse caso, analisar fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma das principais alternativas de geração de renda passiva neste segmento, além de ser mais acessível do que investir diretamente em imóveis.
Porém, como o investidor, seja ele iniciante ou já há anos no mercado, pode se envolver no setor imobiliário? Como saber se determinado FII trata-se de uma boa decisão de investimento? A verdade é que para ter sucesso é preciso saber analisar os fundos imobiliários de maneira assertiva.
O que são fundos imobiliários?
Antes de explicar como analisar fundos imobiliários, é importante compreender o que realmente são esses veículos de investimento. Os fundos imobiliários, popularmente conhecidos como FIIs, são como “condomínios de investidores”, cujos recursos são usados por um gestor para operar ou financiar imóveis, ou ativos imobiliários geradores de renda.
Modelados a partir dos fundos de investimento, os FIIs têm historicamente proporcionado aos investidores de todos os tipos fluxos de rendimento regulares, diversificação e valorização do capital a longo prazo.
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Vale destacar que, os FIIs investem na maioria dos tipos de imóveis, incluindo escritórios, apartamentos, armazéns, centros de varejo, instalações médicas, data centers, torres de celular, infraestrutura e hotéis.
A maioria dos FIIs concentra-se em um tipo específico de propriedade, mas alguns possuem vários tipos de ativos em seus portfólios, já que podem aderir a uma estratégia de investimento mais ampla.
Como analisar os fundos imobiliários?
Os FIIs possuem algumas nuances contabilísticas diferentes que os tornam distintamente diferentes das ações quando se trata de avaliar as suas perspectivas de investimento, particularmente no que diz respeito à tributação. Com isso em mente, este artigo discutirá como analisar fundos imobiliários, seguindo as métricas mais importantes.
Dividendos pagos
Por lei, os FIIs devem distribuir ao menos 95% do resultado aos cotistas. Por essa razão, trata-se de um dos pontos importantes na hora de analisar FIIs, ou seja, comparar o retorno de dividendos atuais com o seu retorno de dividendos médio de longo prazo.
Para calcular o percentual obtido em proventos, basta que o investidor de FIIs utilize a seguinte fórmula: DY = (total em proventos em dinheiro [últimos 12 meses] ÷ preço atual da ação) x 100.
Assim, se o retorno de dividendos de um FII estiver acima da sua média de longo prazo, então o ativo pode estar subvalorizado. Inversamente, se o rendimento de dividendos de um FII estiver abaixo da sua média de longo prazo, o ativo pode estar sobrevalorizado.
Vale destacar que a técnica de avaliação do retorno de dividendos não é tão robusta como uma análise técnica detalhada e o investidor deve estar atento aos FIIs que distribuem dividendos altos, mas sem comprovada a capacidade de oferecer uma renda recorrente elevada.
Histórico e trabalho da gestão
A equipe de gestão de um FII é essencial para o sucesso futuro do ativo. São estas pessoas que decidem como o FII funciona, como gere a sua carteira imobiliária e como será administrada a sua dívida.
Você pode analisar a gestão de um FII observando como eles “navegaram” pelas diferentes condições de mercado em suas funções atuais e quão bem tiveram seu desempenho em funções anteriores.
P/VP
O P/VP é outra métrica comumente usada para analisar fundos imobiliários, sendo o múltiplo responsável por mostrar o quanto o mercado se dispõe, naquele momento, a pagar em relação ao patrimônio líquido presente do FII.
O múltiplo P/VP é calculado da seguinte maneira: VP = Patrimônio líquido ÷ número de cotas. Logo, P/VP = Preço da cota ÷ VP. Vale destacar que, teoricamente, se o P/VP por unidade de um FII for R$10,50, cada unidade deveria ser negociada a esse preço. No entanto, este raramente é o caso, uma vez que os FIIs são negociados principalmente com um prêmio ou desconto em relação aos seus respectivos P/VP.
Assim, pode-se deduzir os seguintes resultados do múltiplo:
| Abaixo de 1 | Potencial “desconto” relativo aos ativos do FII ou representa pessimismo do mercado quanto ao futuro do fundo. |
| Acima de 1 | Potencial “prêmio” associado ao patrimônio do FII, representando otimismo quanto ao futuro do fundo. |
| Igual a 1 | O resultado está em linha com o valor dos ativos e as expectativas do mercado. |
Em suma, para analisar fundos imobiliários com eficácia, é necessário considerar cada faceta do mercado imobiliário. Ao considerar tais fatores, o investidor pode ter mais informações da oportunidade de investimento e decidir se o FII vale a pena ou não.
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