De acordo com o BTG, o FII Vinci Logística (VILG11) é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística.

Atualmente, o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste, com ativos localizados em Minas Gerais, São Paulo, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Pernambuco.

Tese de investimento do BTG:

Assim, a sugestão de compra do BTG para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares:

(i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG);

(ii) carteira de locatários pulverizada; e

(iii) boa liquidez.

Portfólio do fundo:

Criado em 2019, o Vinci Logística é um fundo focado na aquisição de ativos logísticos de alto padrão. Dessa forma, os ativos estão localizados majoritariamente em Minas Gerais, especificamente na região de Extrema, localidade com baixa vacância e com incentivos fiscais.

Todavia, a segunda região com maior relevância no portfólio do fundo é o estado do Espírito Santo, onde
o fundo possui ativos localizados em Serra e Cariacica, e a terceira é o estado de São Paulo.

O fundo conta com uma carteira de locatários pulverizada e formada por grandes empresas, como a Netshoes, a Tok&Stok, o grupo Magazine Luiza e a Ambev.

Do ponto de vista do ramo de atuação dos inquilinos, a maior parte deles pertence ao segmento de varejo, com exposição direta ou indireta ao segmento de e-commerce.

Por fim, do ponto de vista dos contratos, aproximadamente 80% são típicos, com prazo médio de duração superior a 3 anos.

Gestão:

A gestão do fundo é realizada pela Vinci Partners, gestora que possui extenso track record na gestão de fundos imobiliários dos mais diversos segmentos.

Conforme a análise do BTG, os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado.

Portanto, a eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis.

Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado, com flutuações no valor das cotas.

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