Entenda o cálculo do Valor Patrimonial e descubra como essa ferramenta pode ser um diferencial na hora de escolher seus FIIs

Entendendo o Valor Patrimonial em Fundos Imobiliários

Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma opção cada vez mais popular entre os investidores brasileiros. Porém, para tomar decisões informadas, é essencial entender o conceito do Valor Patrimonial desses fundos. Esta métrica financeira crucial fornece uma visão clara do valor intrínseco de um fundo, auxiliando os investidores a discernir se um fundo está subavaliado ou sobreavaliado no mercado.

Neste artigo, vamos explorar em profundidade o conceito de Valor Patrimonial em FIIs, abordando suas particularidades quando aplicado a diferentes tipos de fundos – fundos de tijolo, fundos de fundos e fundos de recebíveis. Seja você um investidor experiente ou um iniciante no mundo dos FIIs, este guia ajudará a aprofundar seu entendimento sobre o Valor Patrimonial e sua importância na avaliação de fundos imobiliários.

Definindo o valor do patrimonio em Fundos Imobiliários

O Valor Patrimonial, também conhecido como Patrimônio Líquido, é uma métrica financeira chave na avaliação de Fundos Imobiliários (FIIs). Em sua essência, o Valor Patrimonial representa o valor total dos ativos do fundo, descontadas as obrigações. Esta medida fornece uma estimativa do valor intrínseco do fundo e é um componente importante para a análise e comparação de diferentes fundos imobiliários.

Para ilustrar essa definição, vamos considerar o exemplo do fundo Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11). O RCRB11 possui ativos totais de quase R$ 856 milhões, compostos principalmente por prédios de escritório. No entanto, este fundo também tem obrigações que totalizam cerca de R$ 109 milhões, principalmente relacionadas à aquisição de alguns imóveis. Ao subtrair as obrigações dos ativos totais, chegamos ao Valor Patrimonial do RCRB11, que é de R$ 747 milhões.

Através deste exemplo, podemos ver que o Valor Patrimonial oferece uma avaliação clara do valor total dos ativos de um fundo, descontadas as obrigações. É um indicador fundamental que ajuda os investidores a entenderem melhor a saúde financeira e o valor intrínseco de um FII. Nos próximos capítulos, iremos explorar mais sobre como o Valor Patrimonial é usado na avaliação de diferentes tipos de fundos imobiliários e sua importância para os investidores.

A Relevância do valor para Investidores de Fundos Imobiliários

O Valor Patrimonial (VP) é uma ferramenta essencial para os investidores avaliarem um Fundo Imobiliário. Ao entender o VP, os investidores podem fazer comparações mais precisas entre diferentes fundos e tomar decisões de investimento mais informadas. A principal utilidade do VP é na determinação do Valor Patrimonial por Cota (VPC), que é obtido dividindo-se o VP total pelo número de cotas do fundo.

Por exemplo, no caso do fundo Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), calculamos anteriormente que o VP é de R$ 747 milhões. Sabendo que o fundo tem cerca de 3,7 milhões de cotas, podemos determinar que o VPC é de R$ 207,61.

Esta informação é extremamente valiosa, pois permite aos investidores comparar o VPC com o preço da cota no mercado secundário (bolsa de valores). Se a cota está sendo negociada a um preço superior ao VPC, o fundo pode estar sobreavaliado; se estiver abaixo, pode estar subavaliado. Entretanto, é importante lembrar que essa é apenas uma das métricas a serem utilizadas na tomada de decisão.

Além do Valor Patrimonial, outros fatores, como a qualidade dos imóveis e ativos investidos, o rendimento do fundo, a qualidade do gestor e a perspectiva do mercado imobiliário, também devem ser considerados na decisão de compra ou venda de cotas de Fundos Imobiliários.

Valor Patrimonial em Fundos Imobiliários de Tijolo: Uma Análise

Os Fundos Imobiliários de tijolo, que detêm imóveis físicos em seus portfólios, apuram o Valor Patrimonial (VP) somando o valor estimado de todos os imóveis que possuem e subtraindo suas obrigações.

O processo de avaliação dos imóveis é complexo e depende de uma série de variáveis, por isso, deve ser sempre feito por uma empresa independente e com experiência comprovada no tipo de imóvel a ser avaliado. Existem diversas maneiras de se estimar o valor de um imóvel, mas algumas das mais comuns são a comparação de pares e a metodologia do fluxo de caixa descontado.

A comparação de pares envolve o levantamento de imóveis semelhantes negociados na mesma região, para se apurar qual seria o valor justo de negociação do imóvel. Já a metodologia do fluxo de caixa descontado é baseada nas expectativas de receitas e despesas do imóvel para os próximos anos, descontando esses valores a uma taxa que representa o risco do investimento.

Como exemplo, o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é um fundo de tijolo composto por 77 imóveis distribuídos em várias localidades. Os ativos do RBVA11 são avaliados anualmente por uma empresa especializada e independente, tendo sido estimados em aproximadamente R$ 1,5 bilhão. Ao subtrair o passivo de R$ 243 milhões, chega-se a um Patrimônio Líquido, ou VP, de pouco mais de R$ 1,2 bilhão.

Ressalta-se que a avaliação dos imóveis é uma estimativa e pode variar. Assim, o VP é uma das métricas a serem consideradas na avaliação de um Fundo Imobiliário, junto com outros fatores, como a capacidade de geração de renda do fundo e as características específicas de seu portfólio.

A Apuração do Valor Patrimonial em Fundos de Fundos

Fundos de Fundos (FoFs) são uma categoria especial de Fundos Imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários, em vez de investir diretamente em imóveis ou empréstimos imobiliários. A apuração do Valor Patrimonial (VP) em um Fundo de Fundos é um processo simplificado comparado aos fundos de tijolo, devido à natureza do ativo que compõe a carteira desse tipo de fundo.

Em um Fundo de Fundos, o VP é determinado essencialmente pelo valor de mercado das cotas dos fundos em que investe. É uma avaliação mais dinâmica em comparação aos fundos de tijolo, que costumam realizar a avaliação de seus imóveis uma vez por ano. Para os FOFs, mensalmente é possível apurar o valor de mercado dos fundos em carteira e atualizar o VP.

Ao contrário dos fundos de tijolo, os Fundos de Fundos geralmente possuem obrigações proporcionalmente muito pequenas a pagar. Portanto, o Valor Patrimonial (ou Patrimônio Líquido) de um Fundo de Fundos é quase igual ao valor dos seus ativos. Para exemplificar, considere o Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11). O RBFF11 possui cotas de uma variedade de outros Fundos Imobiliários, cujos valores de mercado somam quase R$ 240 milhões.

O fundo tem obrigações a pagar de apenas pouco mais de R$ 4 milhões, que é uma fração muito pequena do valor dos ativos. Portanto, o Valor Patrimonial do RBFF11 é quase igual ao valor de seus ativos, ou seja, cerca de R$ 235 milhões.

Assim como em qualquer outro tipo de fundo, o VP é uma métrica importante para os investidores avaliarem o valor intrínseco de um Fundo de Fundos e decidirem se ele está subavaliado ou sobreavaliado no mercado. No entanto, é apenas uma das muitas métricas que os investidores devem considerar ao tomar decisões de investimento.

Compreendendo o Valor Patrimonial em Fundos de Recebíveis

Fundos de Recebíveis são Fundos Imobiliários que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Esses fundos têm como objetivo principal captar recursos para financiar o mercado imobiliário, adquirindo títulos de crédito lastreados em empreendimentos imobiliários ou hipotecas.

Nesse segmento de FIIs, a apuração do Valor Patrimonial (VP) pode ser um pouco mais complexa devido à baixa liquidez dos CRIs: muitos podem passar anos sem nenhum negócio público. Isso torna impossível aferir seu valor de mercado.

Nesses casos, cabe ao administrador do fundo desenvolver metodologias específicas que possam estimar qual seria o valor justo caso aquele CRI fosse negociado no mercado aberto. Para isso, em geral, são consideradas informações como a qualidade do lastro, prazo de vencimento, taxa de juros contratada, taxas presentes de indicadores como CDI e inflação, entre outros.

Tomemos como exemplo os fundos Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) e Rio Bravo Crédito Imobiliários High Yield (RBHY11). Em muitos casos, as operações são estruturadas diretamente pela equipe da Rio Bravo. Assim, não há histórico de negociação deles. Por isso, cada CRI na carteira de ambos os fundos é periodicamente revisado administradora dos fundos. Com avaliação, usando uma metodologia própria, é obtido o valor pelo qual o título poderia ser realmente negociado em mercado caso os fundos quisessem colocar à venda.

O Valor Patrimonial é uma ferramenta financeira vital para os investidores avaliarem a saúde financeira e o valor intrínseco de um Fundo Imobiliário. Compreender como o VP é calculado e usado na prática para diferentes tipos de fundos – de tijolo, de fundos e de recebíveis – pode orientar a tomada de decisões de investimento mais informadas e assertivas.

Contudo, o VP é apenas um dos vários indicadores que os investidores devem considerar. Aspectos como rendimento, qualidade do gestor e estratégia de atuação, qualidade dos ativos, diversificação e perspectivas de mercado são outros elementos essenciais a serem avaliados na análise de investimentos em FIIs.

E, é claro, é sempre crucial investir de acordo com o seu perfil de risco e os seus objetivos financeiros. Assim, você será capaz de construir um portfólio de investimentos sólido e equilibrado.

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