O mercado de locação de imóveis no Estado de São Paulo demonstrou um início de recuperação em março deste ano, antes do recrudescimento da pandemia da Covid-19, que se transformou na segunda onda, a fase mais letal da doença no País. A taxa de vacância dos imóveis residenciais e comerciais voltados para locação no Estado de São Paulo encerrou março em 22,9%, segundo levantamento conduzido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a partir de uma amostra de aproximadamente 19 mil imóveis administrados por empresas de todo o Estado associadas à entidade.

Em dezembro do ano passado, no pico da vacância de imóveis comerciais e residenciais no Estado desde o estouro da pandemia, a taxa atingiu 25%. Em março de 2020, o percentual de imóveis vagos estava no patamar de 18%.

Imóveis

Segundo o levantamento da AABIC, a relativa melhora no índice de vacância foi puxada pela locação de imóveis comerciais. Em março deste ano, esse segmento registrou vacância de 27,5%, ante o percentual de 38% apurado em dezembro, o auge do índice de desocupação desse tipo de locação. Em março do ano passado, o percentual pré-pandêmico era de 20%.

Para o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Júnior, essa forte oscilação entre dezembro do ano passado e março aponta que o mercado havia iniciado uma fase de reação, em razão das perspectivas de retomada das atividades comerciais. “A pesquisa não reflete, no entanto, os efeitos da segunda onda da pandemia, que empurrou o Estado de São Paulo para a fase emergencial, com medidas ainda mais restritivas para a circulação das pessoas”, avalia Graiche Junior. Segundo ele, é preciso aguardar os resultados do próximo levantamento da AABIC para confirmar os impactos da segunda onda na reação do mercado de locação comercial.

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Locação

Já o segmento de locação de imóveis residenciais registrou taxa de 20,6% de vacância no encerramento de março, levemente acima do patamar de 18% registrado em dezembro. O percentual é significativamente superior ao total de 9% verificado em março de 2020.

Para Graiche Júnior, o comportamento de alta da vacância do mercado de locação residencial reflete, sobretudo, dois movimentos. Um deles é o aumento da oferta de imóveis, dada a expansão do volume de empreendimentos residenciais construídos nos últimos anos que estão ficando prontos. A segunda razão está relacionada ao home office e as medidas para a retomada das aulas em esquema parcial, conforme regras do Governo do Estado de São Paulo. “Com a manutenção das restrições de circulação e o ensino à distância, não houve a tradicional migração de famílias e estudantes no começo do ano, o que impactou a locação de imóveis residenciais voltados para esses públicos”, explica.

AABIC

Ainda de acordo com dados da AABIC, os reajustes dos contratos dos alugueis, em 2021, estão variando entre 6% e 10%. Esse patamar é significativamente abaixo da variação do IGP-M (Índice Geral de Preço ao Mercado), principal índice utilizado como referência pelo mercado de locação de imóveis para atualização dos preços de alugueis.

“Com as altas taxas de vacância e o IGP-M muito fora da realidade, inquilinos e proprietários têm usado o bom senso para fazer as negociações”, diz o presidente da AABIC. Para ele, “esse contexto é uma demonstração de como o mercado se adapta às circunstâncias da economia, sem a necessidade de interferência dos Poderes Executivos e Legislativo para disciplinar os preços”, conclui Graiche Jr, em referência às discussões no Congresso Nacional sobre Projeto de Lei que prevê a limitação do índice de reajuste pelo teto do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Hoje, a lei permite que locador e locatário consigam definir o índice mais adequado para ambos, para correção do aluguel, de acordo com o cenário ideal para ambas as partes.

Ações de despejo

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) registrou 2.601 ações locatícias de despejo por falta de pagamento do aluguel, na soma dos três primeiros meses de 2021. O número é o menor para um primeiro trimestre do ano desde 2009. Comparando com os três primeiros meses do ano passado, em que a pandemia ainda não havia eclodido no Brasil, a queda é de 14%, com registro de 3.023 ações até o fim de março.

Segundo o presidente da AABIC, a notável queda nos pedidos de despejo é justificada pela consciência de proprietários e inquilinos, “os locatários não esperam chegar à situação de serem despejados, estão procurando outros lugares antes de ficarem inadimplentes, ou negociam com bom senso e chegam a acordos viáveis com os proprietários”, finaliza Graiche.

O proprietário de um imóvel pode protocolar a ação locatícia de despejo por falta de pagamento já no primeiro dia de atraso do aluguel, mas, segundo a AABIC, o tempo médio de inadimplência do inquilino que leva o locador a recorrer a esse tipo de medida é aproximadamente três meses.