A Rio Bravo Investimentos, uma das principais gestoras do país e pioneira em fundos imobiliários, com mais de R$ 13,3 bilhões em ativos, anunciou a proposta formal da aquisição dos imóveis do RBED11 (R$ 367 milhões) pelo fundo RBVA11 (R$ 1,6 bilhão), criando um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) de R$ 2 bilhões. “A operação visa a consolidação dos dois fundos, um movimento que já é demandado pelos cotistas e pelo mercado. Estamos fazendo um movimento estratégico, aumentando a diversificação, ganhando escala para novos negócios e diluindo riscos, o que é positivo para os cotistas de ambos os fundos. Após a consolidação, devemos ver um fundo de 77 imóveis e nenhum setor representando mais de 20% do ativo investido”, explica Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.
Ainda complementa que, a aquisição tem potencial de gerar valor para os cotistas, “pois o crescimento do fundo, além de relevante diversificação, tem potencial de aumentar tamanho, escala e liquidez, com menor percepção de risco pelos investidores, o que deve melhorar em tese a precificação frente aos pares”. Por conta disso, acreditamos que os fundos devem valer mais juntos do que a soma de ambos em separado.”
A tese de investimento conjunta se justifica pela flexibilidade e adaptabilidade dos imóveis. Esses imóveis educacionais têm aderência à estratégia de varejo, prova disso é que os dois portfólios, tanto do RBVA11 quanto do RBED11, têm imóveis na mesma rua, como em Santo André/SP, por exemplo. No RBVA11, essa flexibilidade já foi testada, com diversos casos de imóveis que mudaram sua natureza de operação ao longo do tempo. O varejo é dinâmico, e o portfólio dos fundos está preparado para essas mudanças. “Costumamos falar que o imóvel não “é” uma agência ou uma loja de roupa. Ele “está”. Com o tempo, pode se transformar em diversas atividades, desde que seja um imóvel com boas qualidades e vocação para isso. Entendemos que os imóveis do RBED11 também têm essa característica e por isso fazem sentido no portfólio”.
“Para o RBED11, a consolidação oferece a oportunidade de entrar em um veículo mais líquido e diversificado, e para o RBVA11, proporciona um ganho de diversificação ao entrar no setor educacional”, esclarece.
Com cap rate de 12% a.a, a aquisição proposta deve ser feita a valor patrimonial dos imóveis do RBED11. Após a operação, o portfólio consolidado deve trazer exposição geográfica a 10 estados e Distrito Federal, vacância de menos de 5%, além de ter praticamente 50% das receitas dos dividendos (aluguéis) vinculadas em contratos que vencem depois de 2030, garantindo assim mais resiliência de renda e segurança para os cotistas.
Premissas da operação aquisição RBED11
E complementa: “dada a natureza da transação entre fundos da mesma casa, a operação está sendo conduzida com extrema diligência, transparência e governança, garantindo consistência no processo”, finaliza Scal.
Os cotistas de ambos os fundos podem votar até o dia 23/08. Haverá um call com cotistas na semana que vem, para discutir a proposta.
