Há alguns trimestres, a Iguatemi vem apresentando patamares recordes de vendas e aluguéis, aliados a indicadores operacionais, como nível de ocupação e inadimplência, historicamente positivos. Após resultados ruins na pandemia e estratégias de alocação de capital em veículos que não trouxeram tanto resultado, vide operação da plataforma digital da Companhia, conhecida como Iguatemi 365 e aquisição de participação minoritária na Infracommerce, a companhia voltou seus esforços para o seu core business, que consiste na operação de um dos melhores portfólios de shoppings do país, com ativos premium, como Iguatemi SP e JK Iguatemi. Atualmente a companhia passa por um processo positivo de reciclagem de portfólio, aproveitando-se do aquecimento do mercado de FIIs para desinvestir de ativos menos dominantes e adquirir participação em ativos premium no país (vide aquisição do Rio Sul) a níveis de preço semelhantes, utilizando principalmente capital de terceiros via parceria com a BB Asset.
Desempenho operacional
No 3T24, as vendas cresceram 9,7% em relação ao mesmo período do ano anterior, superando tanto a inflação quanto a média da Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE). O crescimento das vendas também impulsionou o SSR (Same Store Rent) da Iguatemi, que apresentou alta de 6,3%, superando em 5,7 pontos percentuais o efeito do reajuste pelo IGPM. Contudo, o crescimento total de aluguel ainda foi mais moderado, de 3,1%, influenciado, entre outros fatores, pela venda de participação em alguns ativos. O NOI (Net Operating Income) registrou um avanço de 3,9% , com uma redução de 1,9 pontos percentuais na margem, que ficou em 92,3%.
É esperado um maior crescimento no futuro, seja pela indicação do SSR (superior ao crescimento de aluguel divulgado), pela entrada de novos lojistas, pelo baixo custo de ocupação que dá margem para aumentos de aluguel e, por fim, por um IGPM que está em níveis historicamente muito baixos.
Indicadores de ocupação e inadimplência
O nível de ocupação dos shoppings da Iguatemi atingiu 95,9%, com expectativa de chegar a 97% até o final do ano. A inadimplência, por sua vez, caiu para -3,1%, representando o menor nível histórico para o terceiro trimestre.
EBITDA e geração de caixa
O EBITDA ajustado da Iguatemi, excluindo itens não recorrentes, cresceu 1,2% YoY, sendo impactado por um nível elevado de “outras receitas” no 3T23, decorrentes de revenda de ponto para a Tiffany e créditos do INSS. Apesar desses ajustes, o lucro líquido e o FFO ajustados cresceram 16,3% e 14,6% YoY, respectivamente, apoiados pelo aumento nas receitas de juros.
O LL e o FFO apresentaram crescimentos expressivos de 69,4% e 44,7%, respectivamente (base de comparação suja por não recorrentes).
Aquisição e reciclagem de ativos
A Iguatemi concluiu a aquisição de 16,6% do Shopping Rio Sul no 3T24. O resultado deste shopping ainda não impactou os números da Iguatemi no trimestre. No período, também foi concluída a venda de participações nos shoppings Iguatemi Alphaville e Iguatemi São Carlos, com um valor total de R$205 milhões e cap rate de 8,3%.
Atualmente a Iguatemi está em processo de negociação pela parcela detida pelo Brookfield no Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.
A empresa decidiu ainda retirar de seu balanço a participação na Infracommerce, após resultados desfavoráveis deste investimento, com um write-off de aproximadamente R$140 milhões, impactando a conta de investimentos da Iguatemi. O efeito líquido dos ajustes não recorrentes entre a venda de ativos e o write-off foi de R$186 mil negativos, segundo a companhia.
Dividendos
A Iguatemi deve manter um retorno total aos acionistas em torno de 5% neste ano, considerando as recompras e dividendos pagos. A empresa continua priorizando investimentos em ativos estratégicos, como o Rio Sul, para fortalecer seu portfólio premium, em vez de aumentar a distribuição de dividendos no curto prazo.
Precificação
As ações da Iguatemi (IGTI11) encerraram o último pregão cotadas a R$ 21,05, resultando em um cap rate implícito de aproximadamente 13%.
OBS: cap rate = NOI (Net operating Income ou receita operacional líquida) / Valor dos ativos.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
O post Reciclagem do portfólio e por dentro dos números do 3T24 da Iguatemi (IGTI11) apareceu primeiro em SmallCaps.com.br.
