Os fundos imobiliários são divididos em duas grandes categorias: Fundo Imobiliário de Tijolo e Fundo Imobiliário de Papel.
E qual a diferença, Carol?
O Fundo Imboliário de Tijolo possue imóveis físicos em seu portfólio, como por exemplo, prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings, hotéis e vários outros.
Por outro lado, o Fundo imobiliário de Papel, possue produtos de Renda Fixa em seu portfólio atrelados ao setor imobiliário, um exemplo são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que é uma dívida atrelada ao setor imobiliário.
Eu, Carol, tenho ambos os tipos em minha carteira de investimentos. Porém eu invisto 20% em Fundos de Papel e 80% em fundos de Tijolo. E por que essa divisão? Vamos lá!
Quando devemos investir em Fundos de Tijolo?
Durante os últimos anos, os lucros dos Fundos Imobiliários que investem em propriedades físicas foram afetados negativamente devido às restrições impostas durante a pandemia da Covid-19. Especificamente, os fundos direcionados para shoppings e escritórios sofreram devido à diminuição na circulação de pessoas nesse período.
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Além disso, a valorização da taxa Selic contribuiu para a desvalorização dos fundos imobiliários de propriedades físicas, uma vez que os investimentos de renda fixa se tornaram mais atraentes.
A taxa Selic aumentou de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano. Mas se engana, quem pensa que não é o momento para investir em Fundos Imobiliários de tijolo, pois a manobra ideal é fazer o possível para tentar antecipar a baixa da taxa Selic, para conseguir comprar fundos de tijolo com preços mais atrativos e ainda ganhar na valorização e nos proventos distribuídos.
Quando devemos investir em Fundos de Papel?
Grande parte dos Fundos de Papel são indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), ou seja, ao principal indexador da Renda Fixa do Brasil.
Então, quando a taxa Selic, nossa taxa básica de juros estiver alta, este fundo pagará bons dividendos todos os meses. Ou seja, a estratégia ideal é tentar antecipar a alta da taxa Selic, para comprar fundos de papel, e então surfar a valorização das cotas e também do aumento dos dividendos.
Qual cenário atual?
Se analisarmos as duas principais categorias de Fundos imobiliários, vamos perceber a existência de uma covariância negativa (Quando houver covariância negativa, neste caso há duas variáveis que tendem a variar em direções opostas, ou seja, se há aumento em uma haverá diminuição na outra, ou se uma diminui a outra tende a aumentar) no ativo.
Pois, quando a Taxa básica de Juros (Selic) é elevada, os Fundos Imobiliários de Papel tendem a ter uma performance melhor e uma maior distribuição de proventos comparado aos Fundos Imobiliários de Tijolo e vice-versa.
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No atual momento, podemos notar uma maior vantagem nos fundos de papel pois se beneficiam com as altas taxas de juros, mas o que tudo indica é um possível declínio da taxa Selic no segundo semestre de 2023 e início de 2024.
Qual tipo de Fundo tem potencial de valorizar mais?
Historicamente os fundos de tijolo apresentam uma maior valorização de suas cotas no médio e longo prazo, comparados aos fundos de papel. Visto que, os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, entre outros.
Se esses imóveis se valorizarem ao longo do tempo, devido à localização privilegiada, melhorias no entorno ou demanda crescente, os fundos de tijolo podem se beneficiar dessa valorização.
Diferente dos fundos de papel, porque investem em sua maioria em dívidas do setor imobiliário que não possuem valorização no longo prazo, pois distribuem, nominalmente, mais proventos que os fiis de tijolos.
Fundos de Papel são melhores que Fundos de Tijolo?
Não é necessário fazer uma escolha exclusiva entre um tipo de investimento ou outro. É recomendável combinar ambos e investir em diversas opções, como imóveis comerciais, galpões logísticos e títulos de dívida imobiliária. Aqueles que concentraram seus investimentos apenas em shoppings, por exemplo, enfrentaram desafios significativos durante a pandemia, resultando em prejuízos para suas carteiras.
Portanto, diversificar o portfólio é importante para mitigar riscos e aproveitar as oportunidades oferecidas por diferentes segmentos do mercado imobiliário.
Agora que você já aprendeu a diferença entre ambos, te convido assistir esse vídeo do Youtube onde eu mostro mais exemplos práticos para você se aprofundar ainda mais nesse investimento que só cresce no Brasil!
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Carol
Fundadora Jovens na Bolsa
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