Os Fundos Imobiliários (FIIs) têm se mostrado investimentos acessíveis e com potencial de ganhos significativos, tornando-os uma opção interessante para diversificar a carteira. No entanto, para obter os benefícios desejados, é essencial realizar uma análise criteriosa dos indicadores relevantes.

O primeiro aspecto a considerar é o tipo de fundo no qual se deseja investir. Cada FII apresenta níveis diferentes de rentabilidade e risco, portanto, é necessário compreender as características de cada um para tomar decisões informadas. Alguns fundos investem em ativos de renda fixa lastreados em dívidas do setor imobiliário, enquanto outros dependem do aluguel de imóveis. Veja abaixo com mais detalhes.

Principais indicadores para avaliar um Fundo Imobiliário (FII)

Volume financeiro diário negociado: 

Trata-se de um termômetro de liquidez, pois indica quantos reais estão sendo negociados, todos os dias, daquele fundo. De forma geral, considero importante a consideração dos investimentos que estão dentro do principal índice imobiliário do país disponibilizado pela B3, o IFIX. Afinal, o próprio critério do índice envolve incluir os fundos imobiliários mais negociados conforme o período de referência. 

Portanto, trata-se de um primeiro filtro de qualidade, sem partir de um olhar isolado e poder entrar em uma alternativa que apresenta volume atípico. Mesmo assim, é importante considerar um intervalo mínimo de 3 meses. E na minha opinião, com uma média de negociabilidade acima de 1 milhão por dia. Dessa forma, garantindo que vai conseguir comprar ou vender sem grandes dificuldades. 

Valor patrimonial: 

Basicamente, indica o valor justo do fundo. Isto é, trata-se da soma de todos os ativos do fundo que é apurado por um relatório técnico. Assim, vários analistas utilizam a referência para ter uma ideia do valor justo ou potencial de cada fundo. 

Como o preço da cota do FII pode variar no mercado, essa medida de referência pode auxiliar se o fundo está caro ou barato, bem como se há prêmio ou desconto em relação ao que deveria valer. 

A definição do valor da cota patrimonial do fundo é a divisão do valor do patrimônio líquido do FII pelo número total de cotas totais do fundo. 

Preço sobre o Valor Patrimonial:

Partindo do dado citado acima, chegamos em uma métrica famosa e muito considerada por analistas e investidores, dado que você também encontrará nas tabelas do Clube Acionista, que é o P/VP. 

Trata-se do preço atual negociado em Bolsa dividido pelo preço do valor patrimonial da cota do fundo. Este dado costuma indicar em quais níveis o FII se encontra hoje, isto é, supostamente negociando no valor justo, com desconto ou sobrevalorizado em relação ao valor patrimonial. Ou seja, se o resultado for 1 (um) significa que o preço atual é igual ao valor patrimonial do fundo; caso esteja abaixo de 1 (um), sugere que o fundo negocia com desconto (abaixo do valor patrimonial); por outro lado, se for acima de 1 (um) mostra que está negociando com prêmio ou sobrevalorizado em relação ao VP. 

Retorno histórico: 

Muito se fala por aí que o retorno passado não é garantia de resultados futuros, isso é fato! Contudo, não é por isso que ele deve ser ignorado. Dados históricos podem ajudar você a perceber determinados comportamentos, afinal o fundo é conduzido por um gestor e por ativos ligados aos diferentes períodos de oferta e demanda. 

Portanto, o ideal é olhar para diferentes janelas temporais e ir comparando com os benchmarks, índices de referência como o Ifix (uma espécie de Ibovespa dos fundos imobiliários), o CDI dos mesmos períodos, bem como outros ativos do mesmo segmento. Assim, utilizando como termômetro de comportamento entre os mesmos pares para você ter uma ideia melhor das possíveis oscilações. 

Área Bruta Locável (ABL): 

Este dado indica a área disponível para locação de um empreendimento. Quando você divide o valor de mercado do fundo pela sua ABL, chega ao valor do metro quadrado daquele ativo na Bolsa. O dado vai ajudar você a identificar se o fundo está caro ou barato pelo que oferece. 

Parte da mesma métrica quando você pergunta para o corretor preço do metro quadrado de um apartamento e compara com o metro quadrado da mesma região. Assim, tendo uma ideia se o imóvel está mais caro ou barato conforme o local. 

Área BOMA: 

Trata-se de uma abreviação para “Building Owners and Managers Associations”, na tradução livre seria proprietários e administradores de imóveis. Refere-se à soma de toda área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes.

Uma métrica muito usada no mercado internacional para quantificar o patrimônio alocado por proprietário. 

Dividend Yield: 

Entre as principais métricas observadas pelos investidores, reflete o lucro distribuído por cota para quem investe no fundo. Contudo, devo lembrar a você: trata-se de um dado passado que não reflete uma garantia de futuro. 

O indicador é calculado como o valor de provento pago ao mês dividido pelo valor da cota. Do mesmo modo, pode ser calculado de acordo com os rendimentos pagos dos últimos 12 meses, assim permitindo que você compare com outras alternativas de investimento que apresentam remuneração anual.

Portanto, o dividend yield vai dar uma noção de quanto o FII pagou de proventos, de acordo com o histórico recente. Ou seja, o valor distribuído pode variar mês a mês e, muitas vezes, os resultados mensais dos fundos são afetados por ganhos ou perdas extraordinárias, carências, vacâncias, entre outros. Dessa forma, a qualidade do fundo passa a fazer toda a diferença na hora de seleção dos ativos que você vai investir. 

Vacância: 

Trata-se da parcela vaga de um imóvel ou portfólio. Dessa forma, o indicador pode ser calculado de duas formas: vacância física (1), quando calculada dividindo a área vaga sobre a área total; ou, vacância financeira (2), equivalente ao espaço não remunerado (vago ou não). 

O cálculo ocorre pela divisão da receita potencial de área vaga sobre a receita potencial total. Assim, quanto maior o espaço vago de um ativo imobiliário, maior é a vacância. Em geral, uma vacância alta representa retorno baixo em termos de dividend yield, uma vez que o fundo, além de não receber aluguel referente àquele espaço, arca com custos de condomínio e IPTU.

Inadimplência: 

Aqui descobrimos a qualidade dos locatários, no qual geralmente você encontra nas cartas de gestão dos fundos. Os inquilinos podem, por algum problema, não honrar com o pagamento do aluguel acordado com o fundo. Caso aconteça, o fundo pode enfrentar um impacto financeiro e prejudicar na precificação da cota e/ou na distribuição do dividendo.

Classificação: 

Muito em linha com a inadimplência citada acima, a classificação proporciona uma nota de risco de crédito (capacidade de pagamentos, ou mais formalmente: de honrar seus compromissos). Portanto, os imóveis possuem um sistema de classificação de qualidade que levam em conta atributos como construção, tecnologia, ponto de vista dos usuários, serviços prediais etc. Após esta avaliação, os ativos podem alcançar as seguintes escala de classificação: AAA, AA, A, BBB, BB, B e C, sendo AAA o nível mais alto e o C o mais baixo.

Além disso, há também uma certificação LEED, outra métrica importante para validar a qualidade do ativo. Trata-se de um tipo de certificação ambiental com o propósito de incentivar práticas sustentáveis em imóveis. Este sistema avalia o edifício por inteiro, isto é, desde a concepção do projeto até a construção final e a manutenção dele. 

Índice de referência (benchmark): 

Atualmente, o IFIX (índice de fundos imobiliários), que segue a mesma lógica do Ibovespa, é um índice da Bolsa composto por uma carteira teórica de ativos. Dessa forma, agrupa os FIIs mais representativos do mercado de forma ponderada, em termos de tamanho e volume de negociação.

Assim, da mesma forma que você costuma comparar a rentabilidade da sua carteira ou algum ativo com o Ibovespa, através dos FIIs, você pode comparar a performance contra o IFIX.

Por fim, lembre-se!

Não olhe apenas um indicador isoladamente. No Clube Acionista você encontra diversas análises e uma seleção dos papéis mais recomendados para investir hoje. Uma seleção criteriosa que pode facilitar muito a construção da sua carteira de fundos imobiliários.