O mês de maio terminou com a sensação de que foi atípico para todo mundo. Fora as questões da economia e mercado financeiro, a tragédia climática no Rio Grande do Sul se tornou um case mundial sobre a importância de se olhar para as mudanças climáticas. Inclusive alguns Fundos Imobiliários (FIIs) foram impactados com as enchentes no estado gaúcho. A boa notícia é que o IFIX deu uma recuperada depois de fechar negativo em abril, com variação de +0,02%, puxado positivamente pelo segmento de FIIs de Recebíveis, mas compensado pela queda mais intensa dos Híbridos.
Conforme o Itaú BBA, as melhores performances, na média, vieram dos fundos de fundos e dos fundos de ativos financeiros. Já os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) de shoppings mostraram queda em maio. “No ano, o destaque de alta fica para os fundos de ativos financeiros visto que em um momento de redução dos juros e, consequentemente, retomada da inflação, vemos nos fundos indexados ao IPCA uma boa perspectiva de distribuição de rendimentos e isso já se reflete no mercado secundário.”
Cenários
Como o Acionista já destacou, nos EUA, ainda não se tem como saber para confirmar quando será o início de corte de juros e quiçá, se vai acontecer ainda este ano. A manutenção dos juros americanos entre 5,25% e 5,50%, veio com uma ata dura (hawkish) citando a falta de progresso no processo desinflacionário, leituras de inflação sem direção definida e falas incisivas dos dirigentes do FED.
Notícia boa foi a Moody’s reafirmando o rating do Brasil, mas com melhora na perspectiva, que passou de neutra para positiva, “sustentada pela avaliação de crescimento econômico mais robusto após a série de reformas estruturais nos últimos anos”, ressalta o BB.
Aqui, o Copom cortou 0,25 p.p. da Selic, levando para 10,50%, o que se traduziu em mais pressão altista na curva de juros. Além disso, a tragédia natural no Rio Grande do Sul, que ainda pode trazer um impacto indireto em vários segmentos da economia. Destaque para o IPCA-15 acelerou de 0,21% em abril para 0,44% (vs. 0,51 mai/23) e somou 3,70% em 12 meses, abaixo do registrado no mesmo período de 2023 (3,77%). No entanto, o IGP-M, que ficou em campo negativo por alguns meses, fechou maio com variação de +0,89%, “puxado por commodities e acima das projeções da Reuters (+0,84%), somando 0,34% em 12 meses (vs. -4,47% em mai/23)”.
Tragédia ambiental no Rio Grande do Sul impactou alguns fundos
Segundo o relatório de FIIs do BB Investimentos, o VIUR11, recuou 8,73% em maio. Embora o portfólio do fundo seja concentrado no Rio Grande do Sul (48%), os dois imóveis são locados para o Grupo Ânima Educação, possuem contratos atípicos e, conforme comunicado da Vinci, as propriedades não apresentam dano material a nenhuma das propriedades.
“Nessa mesma lógica, citamos também o HGRE11, que recuou 4,30% no mês. Em nossa opinião, pode ser explicado por dois motivos: aumento da vacância após a venda do Ed. Faria Lima, que estava 100% locado; e o Ed. Guaíba, que responde por 3% da receita do fundo, está localizado no bairro Praia de Belas, região bastante afetada pelas enchentes no Rio Grande do Sul”, comentam os analistas.
Recomendações BB: Do lado positivo, o BTAL11, fundo agro do BTG, e o HTMX11, fundo do segmento de hotéis. No negativo, o VIUR11 e o HGRE11.
Na Carteira Ganho, destaque para RECR11, que voltou para a Ganho em maio e variou mais de 3% em razão do excelente nível de dividendo, e o RBRL11, que vinha sofrendo com vacância elevada no galpão Hortolândia II, mas que anunciou locação de 100% do galpão e ainda em melhores condições que o inquilino anterior.
Na Carteira Renda, embora a avaliação para o TGAR11 continue bastante positiva, os analistas optaram por substituir por RECR11, que ainda negocia com certo desconto, mas tem boa relação risco x retorno nos ativos alocados e um DY acima da média do IFIX. No seu lugar, na Carteira Ganho, optamos pela volta do HGSB11, que saiu da carteira em março pois estava negociando bem próximo do seu valor patrimonial.
Efeitos negativos para FIIs de tijolo
Para os analistas da Guide, o cenário macroeconômico atual apresenta desafios significativos tanto no âmbito interno quanto externo, e isso os levou a ajustar as projeções. Eles destacam no relatório que o aumento dos rendimentos das Notas do Tesouro Nacional série B (NTNB), que atingiram cerca de 6,2% em maio de 2024, “pode resultar no fechamento dos spreads de dividend yield de alguns segmentos dos fundos imobiliários”.
Além disso, os analistas destacam que as mudanças nas expectativas de mercado, como a abertura da curva DI Futura, “também sugerem efeitos negativos para fundos imobiliários, especialmente os fundos de tijolos”.
Dessa forma, segundo a Guide, o cenário econômico se caracteriza por uma maior cautela na política monetária brasileira, “com impactos significativos sobre os fundos imobiliários devido às mudanças nas taxas de juros e nas percepções de risco fiscal doméstico”.
Recomendações: Newport Logística (NEWL11);Kinea Índice de Preços (KNIP11);Tellus Properties (TEPP11); CSHG Imobiliário FoF (HGFF11); CSHG Prime Offices (HGPO11); CSHG Renda Urbana (HGRU11); CSHG Logística (HGLG11); Clave Índice de Preços (CLIN11); TRX Real Estate (TRXF11); XP Malls (XPML11).
Já para os analistas da MyCap, os fundos imobiliários continuam a acompanhar de perto o movimento da curva de juros e as expectativas em torno da política monetária no Brasil.
“Essa dinâmica evidencia que esse mercado tende a divergir dos demais, especialmente enquanto a política de corte de juros persistir, apesar dos sinais ambíguos da política fiscal brasileira”, comentam os analistas.
Além disso, os analistas destacam que houve, em maio, a aprovação dos cotistas para a transferência da gestão dos fundos do CSHG para o Pátria. Outra observação deles é que seguem acompanhando a calamidade no Rio Grande do Sul, “que trouxe impactos em ativos de fundos, inclusive de alguns que compõem nossa carteira, mas com baixa exposição”.
Recomendações: VISC11; HGRE11; KNRI11; RBRR11; VILG11.
Destaque até agora é dos fundos de ativos financeiros, diz Itaú BBA
Com o atual IFIX, as melhores performances setoriais do mês passado vieram dos fundos de fundos e dos fundos de ativos financeiros, como dito anteriormente, com FIIs de shoppings mostraram queda em maio.
No ano, para o Itaú BBA, o destaque de alta fica para os fundos de ativos financeiros visto que em um momento de redução dos juros e, consequentemente, retomada da inflação, vê-se nos fundos indexados ao IPCA “uma boa perspectiva de distribuição de rendimentos e isso já se reflete no mercado secundário”.
Do lado negativo, os fundos de lajes corporativas mostram a pior performance em 2024, mesmo com os impactos do home office endereçados e com a vacância das regiões diminuindo. O motivo para essa queda, segundo os analistas do Itaú BBA, é que o setor de lajes corporativas carece de imóveis de qualidade e bem localizados.
“Como já comentamos em outros encontros, gostamos de lajes corporativas de qualidade e bem localizadas, principalmente nas melhores regiões da cidade de São Paulo (Itaim Bibi, Faria Lima, JK, Vila Olímpia e Paulista). Porém, essa combinação não é fácil de ser encontrada nos portfólios dos fundos listados – de fato, alguns fundos possuem essa combinação dentro de suas carteiras, mas, ao mesmo tempo, carregam posições em ativos de menor qualidade e em localidades que sofreram mais com os reflexos da pandemia”, explicam os analistas.
Logo, conforme eles, são poucos os FIIs que possuem um portfólio “limpo”, de ativos classe A+ em regiões demandadas, o que sugere que os melhores imóveis ainda não estão dentro do universo dos fundos imobiliários.
“As transações envolvendo os fundos imobiliários seguem acontecendo recorrentemente, principalmente no segmento de shoppings, e a janela de captação marcou recorde: o XP Malls (XPML11) conseguiu captar R$ 1,8 bilhão, valor superior ao montante inicial previsto, de R$ 1,6 bilhão, e representa a maior oferta de cotas neste ano.”
Eles também ressaltam que é preciso continuar acompanhando de perto o movimento na curva longa de juros. “Seguimos com cautela e avaliando os principais acontecimentos do mercado, sempre prontos para tomar alguma medida que se faça necessária.”
Recomendações: HGCR11; KNCR11; KNHY11; KNIP11; BRCO11; KNRI11; LVBI11, PVBI11; RBRP11; HGRU11; HSML11 e XPML11.
Outras recomendações:
BTG Pactual: A performance da carteira recomendada apresentou queda de 0,51% em maio, ao passo que o Ifix registrou alta marginal de 0,02% no mesmo período. No ano, nossa carteira registra alta de 2,18%, ao passo que o Ifix sobe 2,14%.
Alterações – redução de posição em KNSC11 (3,0%) e JSRE11 (1,0%); saída de VISC11 (4,0%); e aumento de posição em RBRY11 (3,0%), PVBI11 (1,0%) e TRXF11 (1,0%), KNIP11 (2,0%) e RBRR11 (1,0%).
BTCI11 BTG Pactual; KNCR11 Kinea; CPTS11 Capitânia; KNSC11 Kinea; KNIP11 Kinea; CLIN11 Clave; RBRR11 RBR; RBRY11 RBR; VILG11 Vinci; BRCO11 Bresco; BTLG11 BTG Pactual; HGLG11 CSHG; RBRP11 RBR; BRCR11 BTG Pactual; JSRE11 Safra; PVBI11 VBI XPML11 XP; HFOF11 TRXF11 TRX.
XP Investimentos: A carteira recomendada apresentou performance de -0,54% em maio, abaixo do IFIX. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,87% (10,5% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 18,1% nos últimos 12 meses (acima do índice IFIX em 5,9 p.p.).
Alterações – Mantida a composição da carteira para o mês de junho. Acreditamos que a carteira está bem distribuída quanto à exposição por segmento e nos fundos que a compõem.
Recomendações: MCCI11; RBRR11; CPTS11; KNCR11; XPCI11; TGAR11; LVBI11; BRCO11; XPLG11; PVBI11; TEPP11; XPML11; VISC11; RBRF11.
Quer saber quais as recomendações para investir em Fundos Imobiliários (FIIs)? Veja o ranking conforme o consenso do mercado, por aqui.
