Entenda como funcionam os FIIs de shopping centers e as vantagens de investir neles

Os FIIs representam uma alternativa mais acessível de investir no segmento imobiliário. Os investidores conseguem ter participações em imóveis sem comprá-los diretamente, com quantias menores de investimento, além de contarem com uma gestão profissional. Uma das possibilidades nesse setor são os fundos imobiliários de shopping.

Os fundos imobiliários de shopping são aqueles que investem em shoppings centers e em ativos relacionados a eles. Mas será que vale a pena investir em FIIs de shoppings? Confira a seguir.

O que são fundos imobiliários de shopping?

Os fundos imobiliários de shoppings são uma espécie de “condomínio” de investidores que reúnem recursos com o objetivo em comum de investir em shopping centers. Esse é categorizado como um FII de tijolo, ou seja, que investe em ativos reais.

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Os ativos serão geridos por um gestor profissional. Sendo assim, os investidores não precisam ter o trabalho de se preocupar com a compra e venda dos shoppings, administração desses imóveis e quaisquer obrigações que seriam devidas para quem é dono de um shopping de forma direta.

Por outro lado, é importante escolher cuidadosamente os fundos imobiliários de shopping que vão ser incluídos na carteira, analisando não apenas os rendimentos auferidos, mas também outros indicadores do FII, a qualidade da gestão e dos ativos que compõem o seu portfólio.

Geralmente, os fundos imobiliários de shopping, como o nome sugere, geram renda a partir da exploração comercial de shopping centers, mas também podem auferir ganho de capital com a negociação desses ativos, após desenvolvê-los para aumentar o valor desses imóveis e vendê-los por uma quantia maior.

Vale a pena investir em fundos imobiliários de shoppings?

Como qualquer investimento, é preciso que os investidores avaliem seu perfil de risco e estratégia para escolher os ativos que vão construir sua carteira, inclusive analisando a atratividade dos fundos imobiliários de shoppings.

Nesse sentido, uma das grandes vantagens dos FIIs de shopping é que eles geralmente contam com lojas de marcas reconhecidas no mercado, o que pode atrair constantemente um fluxo de clientes relevante.

Além disso, o que chama a atenção desses imóveis é a diversificação setorial das lojas, que inclui redes de varejo diversas, lojas de roupas e móveis, cinema, estabelecimentos de alimentação, etc.

Outra vantagem dos fundos imobiliários de shopping é que eles costumam estar localizados em regiões estratégicas das grandes cidades, com o intuito de atrair um público maior para as lojas de sua composição.

Assim, os fundos de shopping conseguem ganhar dinheiro com a locação dos imóveis para comerciantes e prestadores de serviços, geralmente com um aluguel fixo proporcional ao tamanho do espaço alugado.

Os ganhos auferidos pelos fundos de shoppings são utilizados para arcar com as despesas dos imóveis, taxas de gestão e administração e, posteriormente, distribuir os recursos aos seus investidores na forma de dividendos de FIIs, que são isentos de Imposto de Renda para os cotistas pessoas físicas.

Além disso, outra vantagem dos fundos imobiliários em detrimento a ter uma participação direta nos shoppings é que com os FIIs há um menor risco de liquidez. Por isso, a facilidade de se desfazer de suas cotas é mais simples e fácil do que vender uma participação direta nesses ativos.

Como avaliar um fundo imobiliário de shopping?

Para escolher os melhores fundos imobiliários de shopping, alguns fatores precisam ser observados, como a qualidade da gestora, os termos e o prazos dos contratos de locação, a qualidade dos inquilinos, endividamento e algumas métricas importantes, como dívida/EBITDA, FFO, retorno com dividendos (DY) e Valor Líquido do Ativo (NAV).

Em suma, os FIIs de shoppings oferecem renda, alta liquidez e diversificação aos seus investidores, sendo estas algumas de suas grandes vantagens. Os 5 maiores fundos imobiliários de shoppings da B3 em número de cotistas são XPML11, VISC11, HSML11, MALL11 e HGBS11, nessa ordem.

Por outro lado, o investidor também estará exposto a possíveis riscos do mercado de renda variável, que pode ser afetado por fatores macroeconômicos.

Na pandemia, por exemplo, os fundos imobiliários de shopping foram bastante afetados com a quarentena e adoção de medidas de distanciamento social. Após passado esse período, somado ao aumento das expectativas de queda da Selic, eles puderam retomar não apenas a sua geração de renda, mas também suas cotações na Bolsa de Valores.

Sendo assim, é importante que os investidores estejam atentos ao momento macroeconômico brasileiro, já que isso pode afetar diretamente o desempenho do FII de shopping. Nos momentos mais conturbados da economia, é possível inclusive adquirir cotas por um valor descontado, o que permite a geração de oportunidades.

No mundo dos investimentos, é importante construir uma carteira diversificada de FIIs em diferentes setores, para amenizar os riscos associados a esses ativos. Assim, os fundos imobiliários de shopping podem ser uma alternativa importante de diversificação.

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