Depois de um espetacular fim de ano e um otimismo estratosférico no início de janeiro, o Ibovespa não empolgou no primeiro trimestre de 2024. O Ibovespa fechou março em leve queda de -0,71% e segue destoando de outros mercados no ano. Entretanto, o Ifix registrou alta de 1,43%, aos 3408,15 pontos, e pela quarta vez consecutiva renova sua máxima, impactado principalmente pela forte performance dos fundos de perfil high yield. Logo, os Fundos Imobiliários, FIIs, seguem considerados seguros dentro da Renda Variável.
Conforme Leonardo Garcia, analista do Trix, o primeiro trimestre de 2024 foi marcado por uma notável resiliência dos FIIs. para ele, apesar do contexto desafiador, com o avanço do dólar, o aumento das curvas de juros futuros e a inflação acima das projeções, o mercado de FIIs demonstrou robustez.
“Durante esse período, foram registradas captações bilionárias, diversas novas operações foram realizadas e os fundos conseguiram apresentar bons resultados, como o GARE, fundo da Guardian, que firmou com outro fundo da casa o compromisso de aquisição referente a 20 imóveis de renda urbana, e 1 ativo logístico, totalizando o valor de R$ 843 milhões”, diz.
Os analistas da Genial também destacam essa resiliência: 1T24 para os FIIs mostra uma classe bastante resiliente carregando a sequência positiva de 2023. “Das maiores 10 altas da história, 9 vieram dos últimos 10 meses, deixando para trás o disparate de dezembro de 2019 que, agora, figura na sétima posição quando marcou seus 3197,58 pontos, em um momento pré-pandemia, onde a taxa de juros era de 4,5%”. comentam.
Análises e recomendações
BTG Pactual destaca o TRXF11
O time do BTG Pactual está realizando parte dos ganhos obtidos nos fundos de recebíveis e incluindo o TRX Real Estate FII (TRXF11) na carteira. Este fundo foi criado em outubro de 2019 com o objetivo de adquirir e desenvolver imóveis de perfil de varejo para serem alugados por meio de contratos atípicos de longo prazo. Possui 57 imóveis distribuídos nas regiões Norte, Nordeste, Centro-Oeste e Sudeste.
“Do ponto de vista dos locatários, o fundo hoje possui maior exposição ao Assaí Atacadista (ASAI3) e ao Pão de Açúcar (PCAR3), duas empresas que lideram o mercado de varejo brasileiro e que têm apresentado melhoras operacionais significativas ao longo dos últimos trimestres, como o aumento de margens e de redução da alavancagem”, comentam os analistas.
Recomendações: Alterações na carteira para abril: redução de posição em KNCR11 (1,5%), KNSC11 (1,5%), BTCI11 (1,0%) e HGLG11 (1,0%); e aumento de posição em RBRR11 (1,5%); e inclusão de TRXF11 (3,5%).
Genial segue otimista para abril
“Seguimos otimistas em relação ao nosso posicionamento, que mescla estratégias de ganho de capital e renda recorrente”, afirmam os analistas da Genial para um aperspectiva de abril.
Conforme a análise do time, o IFIX mantém seu patamar de 3400 pontos e não recua depois da valorização expressiva de dezembro de 2023 quando a curva de juros fechou. De acordo com seus analistas, outras narrativas complementares ao ano de queda de taxa de juros são a tributação de fundos exclusivos e offshores no Brasil e restrição de CRIs e CRAs em companhias não relacionadas aos setores originalmente do imobiliário e do agronegócio, “que podem estar surtindo efeito e sustentando o IFIX trazendo mais fluxo para a classe de FIIs como uma alternativa de ativos isentos”.
Recomendações: HGRE11;LVBI11;BTCI11;RBRR11;TRXF11;KNCR11;PLCR11;HGLG11; VCJR11; RBRF11; KNIP11; BTCI11; VILG11; MALL11
Carteira do BB fica acima do Ifix
Segundo relatório do BB Investimentos, embora o IFIX tenha apresentado uma performance surpreendente em março (+1,43), a carteira Renda variou +1,78%, enquanto a carteira Ganho de Capital avançou +2,43%. “Assim, recuperamos o desempenho inferior registrado no mês passado e acumulamos alta de 5,12% e 4,06% no ano, respectivamente, bem acima do IFIX que variou +2,92%”, afirmam os analistas.
Para o mês de abril, eles mantêm inalteradas as indicações em ambas as carteiras (renda e ganho), “mas buscando manter as recomendações alinhadas às respectivas estratégicas”.
Sobre o cenário econômico, o BB diz que não há clareza sobre o início do ciclo de cortes de juros nos EUA e, no Brasil a atividade forte e a inflação de serviços bastante resiliente têm refletido em um tom mais conservador por parte do Copom, que deixou em aberto o ritmo de cortes após a reunião de maio.
“Vale mencionar que, apesar do tom mais conservador, o COPOM adotou um discurso de que “não houve alteração substancial” no cenário, enquanto o IPCA-15 segue com trajetória descendente na visão 12 meses. No dado mais recente, de março, o IPCA-15 apresentou variação de +0,36%, ficando acima das projeções do mercado de +0,32% (Broadcast), mas recuando em relação ao mês de fevereiro (+0,78%)”, comentam.
Desta forma, com números mais comportados, de acordo com os analistas do BB, a projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9%, reforçando, assim, ainda um cenário positivo para o mercado de FIIs.
Recomendações: Renda – RZTR11; TGAR11; KISU11; XPSF11; PLCR11; RECR11; VGIP11; XPCI11. Ganho – MFII11; BPFF11; HGFF11; RBRF11; RBRL11; RZAT11; BCRI11 VISC11.
Itaú diminui fundos atrelados em CDI para abril
O Itaú BB optou por alterar, marginalmente, os pesos dos fundos que estão no portfólio recomendado, diminuindo a exposição a fundos de ativos financeiros indexados ao CDI. Segundo seus analistas, essa mudança mexe apenas nos pesos dos fundos que já compõem o portfólio, ou seja, a seleção de nomes continua a mesma.
“De forma direta, reduzimos a participação no KNCR – fundo de ativos financeiros indexado ao CDI e aumentamos o peso do KNIP11. Com a alteração, nosso portfólio continua a ter 60% de exposição a fundos de tijolo e 40% de exposição a fundos de ativos financeiros.”
Além disso, seguem otimistas com o mercado de galpões logísticos e avaliam que os ativos de maior qualidade técnica e os mais bem localizados “devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque, assim como aconteceu nos últimos trimestres”.
Assim, os analistas do Itaú mantêm uma perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, avaliam que os fundos imobiliários continuarão com uma boa relação de risco/retorno em comparação a outras classes de ativos.
“No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo. Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros, que vem ditando o ritmo do mercado”, comentam.
Recomendações: HGCR11, KNCR11, KNHY11, KNIP11, BRCO11, KNRI11, LVBI11, PVBI11, RBRP11, HGRU11, HSML11 e XPML11.
