Já publicamos aqui que o mercado reagiu negativamente após o governo reajustar as metas fiscais a partir de 2025. O Banco Central já sinaliza que as incertezas aumentaram nos cenários de acompanhamento do BC, o que poderia refletir em um menor ritmo de cortes da Selic. Com este cenário e a recente alta dos juros futuros, tanto no Brasil quanto no mundo, teve um impacto significativo nos ativos de risco nos meses de abril e maio, afetando os FIIs.
Em abril os FIIs de Tijolo apresentaram uma queda mais acentuada devido à maior sensibilidade dessa classe às oscilações dos juros de longo prazo, especialmente à taxa do Tesouro IPCA+6. Um dos destaques negativos foi os FIIs logísticos, no entanto é considerado pela Nord uma das melhores categorias do momento.
O Acionista destaca o BTLG11 e o VILG11.
Conforme a Nord, “após experimentar um crescimento significativo nos anos de 2020 e 2021, durante o período de pandemia, impulsionado pela forte demanda, especialmente do e-commerce, o segmento logístico segue mantendo uma trajetória muito positiva em nosso país”, comentam os analistas.
Eles contam que a vacância dos condomínios logísticos no Brasil seguem em queda, apontando uma redução de 10,8% para 9,8% no 1T24 comparado ao ano passado, atingindo um dos menores níveis da história. “Via de regra, as desocupações abaixo de 10% costumam ser muito positivas para os proprietários de imóveis, pois refletem um mercado aquecido e cujo poder de barganha fica mais concentrado nas mãos dos locadores, que podem elevar os reajustes dos aluguéis”, afirmam.
De acordo com a Nord, essa é a dinâmica que se tem observado no setor, uma vez que os preços cobrados pelas locações aumentaram, em média, 7,4% no país nos últimos 12 meses, superando a inflação.
Perspectivas
O cenário é positivo lá no horizonte, em termos de vacância, mas principalmente em relação ao aumento nos preços dos aluguéis.
“Como são mais recentes e contam com tecnologias mais avançadas, é natural que os novos galpões cobrem aluguéis mais altos, especialmente em um contexto em que os imóveis mais antigos já estão, na sua maioria, ocupados.”
Além disso, é bom ter uma atenção se o mercado continuará absorvendo os novos espaços a serem entregues ao longo dos próximos trimestres, considerando a forte atividade construtiva que tenho observado no setor, segundo a Nord.
“No entanto, um contraponto a este risco é o fato de os desenvolvedores logísticos terem um comportamento mais controlado do que os de outros imóveis, devido à velocidade de construção mais rápida desses empreendimentos, que, geralmente, são erguidos em torno de oito meses após a aprovação.”
BTLG11, o alecrim dourado dos FIIs
O FII é um dos fundos imobiliários de galpões logísticos mais relevantes do setor. Na visão da CM Capital, possui robustez, gestão ativa que busca por novos ativos de melhor rendimento, com excelentes localizações, com potencial para aumento do preço de locação por metro quadrado mensal, “considerando ativos imobiliários aptos para expansão de área bruta locável, o que agrega valor ao contrato de locação e potencial venda, se for encontrada a oportunidade”.
Sob a gestão do BTG Pactual, a última emissão de cotas já foi finalizada, a administração anunciou intenções de aquisição de um portfólio de ativos avaliado em R$ 1,75 bilhão, elevando seu patrimônio.
“Portanto, temos visão positiva para o FII de logística do BTG Pactual, considerando um preço-alvo de R$ 110,21/cota para 2024”, comentam os analistas da CM Capital.
O que faz o FII do BTG ser tão bom
O FII de logística do BTG Pactual possui excelentes localizações dos ativos, como a região metropolitana da cidade de São Paulo. Também marca presença nas grandes e médias cidades de forte mercado consumidor ou com localizações de fácil escoamento de mercadorias e armazenagem. Logo, sempre há quem queira locar.
A vacância de 2,0% minimiza preocupação com o fluxo de pagamentos dos CRIs, especialmente, com baixo nível de alavancagem financeira (LTV de 3,4%) e custo médio baixo da alavancagem (IPCA + 5,9% ao ano). “O FII é multiusuário, a exposição por locatário não é alta, o que garante uma diversificação de receita e tende a minimizar impactos negativos na receita imobiliária do FII”, ressalta a CM Capital.
Desafio: potencial risco de execução do acordo
O BTLG11 finalizou a 13ª emissão de novas cotas, captando acima do previsto, totalizando recebimento de R$ 1,5 bilhão. A partir disso, a gestão anunciou a aquisição de um portfólio de 11 imóveis logísticos, no valor de R$ 1,75 bilhão, todos ativos localizados em até 60 km de São Paulo. “Aqui, basicamente, há potencial risco de execução do deal, de forma que a gestão possa demorar, acima do previsto, para encerrar as diligências jurídicas, técnicas e ambientais dos ativos, postergando o efeito da elevação das receitas imobiliárias mensais desse fundo”, diz o relatório da CM capital.
O documento destaca também que neste ano, tem-se 19% de revisionais/vencimentos de locação sobre a receita contratada, “demandando da equipe negociações que podem impactar, a depender dos termos, em impactos negativos (mas com baixa probabilidade) nos preços/m²/mês”.
Saiba mais sobre BTLG11
- Possui 21 ativos logísticos (não considerando os imóveis para venda) de padrão construtivo B (8%) ou AAA (92%), em raio 30 e 60 km do centro da cidade de São Paulo e de outras cidades médias e grandes.
- Todos os imóveis do fundo possuem perfil logístico (93%), industrial (5%), varejo (1%), cujo risco de crédito seja baixo e com empresas de médio a grande porte, com posição relevante em seu setor de atuação.
- Contratos de locação: tem-se típico (68%) e atípico (32%), com multas de rescisão antecipada concentrada no saldo remanescente de locação (36%), 13 a 18 locações mensais (13%) e 4 a 12 aluguéis (43%) e 3 aluguéis (7%).
- O FII possui baixa vacância de 2% da ABL, Caixa/Equivalentes de Caixa de R$ 1,845 bilhão, R$ 163 milhões de alavancagem financeira e LTV de apenas 3,4%.
Já para os analistas do “pai da criança”, BTG Pactual, a recomendação de compra se dá pelos seguintes fatores:
- Grande exposição ao estado de São Paulo, em regiões próximas à capital;
- carteira de locatários diversificada em seus setores de atuação e com alta qualidade creditícia;
- geração de valor no longo prazo através de reformas e expansões de seus ativos;
- contratos de longo prazo com seus inquilinos;
- imóveis de alto padrão; e
- ótima liquidez no mercado secundário.
VILG11 tem um portfólio diversificado e atraente
O FII Vinci Logística é um fundo de investimento imobiliário do tipo Anbima renda gestão ativa de segmento logística. Atrativo por ter um portfólio diversificado, é constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Tem como objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo, 2/3 (dois terços) de seu patrimônio líquido em imóveis, prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem como em quaisquer direitos reais sobre os imóveis.
Além disso, os analistas da Terra comentam que este FII pode também investir pelo investimento indireto em imóveis, “mediante a aquisição de ativos imobiliários, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos imóveis ou dos ativos imobiliários”.
Essa aquisição dos imóveis pelo fundo tem o propósito de gerar aos seus cotistas a rentabilidade decorrente da exploração comercial dos imóveis, assim como a eventual comercialização deles. “Poderá, também, realizar reformas ou benfeitorias nos imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.”
O FII VILG11 que é administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., distribui dividendos e sua taxa de administração é de 0,95% ao ano sobre valor de mercado do fundo.
Performance
20% do que superar IPCA+6,0% ao ano. A política de distribuição de rendimentos do VILG11 deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa. “Os rendimentos são distribuídos aos cotistas e pagos mensalmente, sempre no 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos”.
Bom saber que as aplicações realizadas no fundo não contam com garantia do Administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito, não podendo o administrador ser responsabilizado por eventuais depreciações dos ativos que compõem a carteira do fundo. “Portanto, é recomendado a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos”, alerta o relatório da Terra.
O BTG Pactual recomenda porque, além do portfólio diversificado em diversas regiões do país, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG); tem uma carteira de locatários pulverizada, mas com grande exposição ao segmento de e-commerce; apresenta uma exposição a contratos típicos que, associados à maior demanda por galpões, podem auxiliar na elevação dos aluguéis do fundo no médio prazo; e por ter excelente liquidez no mercado secundário.
