No início do ano eram tudo flores: a bolsa virou o ano na casa dos 130 mil pontos; IFIX causando frisson de otimismo; taxa Selic em um ciclo de cortes que entusiasmou ao ponto das projeções apontarem que encerraria o ano em um dígito. Sem fazer analogia ao Budismo, mas já fazendo, não se tem controle de nada. Tanto que depois de dar um respiro em maio, o IFIX fechou junho em queda de 1,04% aos 3.347,33; e no ano o índice acumula uma alta de apenas 1,08% no período.
“Se olharmos para a trajetória do IFIX, até março, o índice renovava a máxima histórica pelo 5° mês seguido, justificado, principalmente, pela maior confiança do mercado doméstico em novos cortes de juros e pelas mudanças nas regras de emissão de CRAs e CRIs por empresas não ligadas aos respectivos setores, conforme RCVM 5118/2024”, comentam os analistas do BB Investimentos.
Vale destacar que os Fundos Imobiliários (FIIs) ficaram ainda mais atrativos com as novas regras, na comparação com os demais investimentos, “a classe se tornou uma das poucas opções isentas e com boa liquidez, refletindo em expectativa de incremento de fluxo para o segmento”.
Entretanto, parece que o IFIX em queda não assusta, pois o número de fundos e de investidores segue subindo: ultrapassou 2,6 milhões de investidores em fevereiro, contra 645 mil antes da pandemia (dez/2019), refletindo em um mercado cada vez mais robusto e maduro.
Nos EUA, à medida em que os dados macroeconômicos nos EUA foram sendo divulgados, o mercado avaliava o impacto na inflação e na perspectiva de corte de juros, “além dos sinais dados pelos dirigentes do FED em relação ao próximos passos da política monetária da principal economia do mundo. O Dot Plots (gráfico de pontos com sinalizações acerca dos próximos movimentos) mostrou que a mediana das projeções para os juros em 2024 subiu, reduzindo a indicação de três cortes para apenas um corte de juros de 0,25 p.p. em 2024.”
Esse cenário fez com que os analistas do BB observassem uma abertura muito forte da curva de juros nos primeiros meses do ano, “em torno de 200 bps, o que acabou prejudicando a classe de fundos imobiliários como um todo no período, em especial os fundos de “tijolos”, independente de o cenário ter melhorado para alguns deles (shoppings e logística, por exemplo).”
Otimismo – Dada a recente desvalorização das cotas de FIIs interessantes na bolsa, do elevado nível de atividade e da oportunidade em termos de proteção contra os níveis inflacionários crescentes, os analistas do BB seguem s otimistas com o mercado de Fundos Imobiliários. “Acreditamos que boa parte da indústria segue bem posicionada para ainda entregar bons rendimentos diante deste novo cenário que se desenha, com algum potencial de valorização das cotas”, justificam.
Recomendações
Carteira FII Renda: Em junho apresentou um dividend yield ponderado de 0,91%, ou 10,94% em termos anualizados, superando os 10,38% da carteira teórica do IFIX, mas abaixo do observado nos últimos três meses para a carteira. De acordo com os analistas, isso ocorreu em vista da troca feita em junho, retirando o TGAR11 para entrada do RECR11, que, neste mesmo mês, divulgou dividendos menores. “A Carteira FII Renda ficou abaixo do índice de mercado, fechando o mês com uma queda de 1,89%, contra um IFIX que recuou 1,04%. Nos últimos 12 meses, o retorno da carteira está mais de 6,5 p.p. acima do IFIX, acumulando uma alta de 12,62%, contra 6,09% do índice.”
Para julho: RZTR11; KISU11; XPSF11; CVBI11; PLCR11; RECR11; VGIP11; XPCI11.
Carteira FII Ganho: esta carteira apresentou em junho um dividend yield ponderado de cerca de 0,88%, ou 10,54% em termos anualizados, acima dos 10,38% da carteira teórica do IFIX. “O recuo marginal do DY em relação ao mês passado se deu pela saída do RECR11, que reportou DY de mais de 1,4% em maio, contra um DY em torno de 0,83% do HGBS que entrou na carteira no mês passado.” Em relação ao retorno, apresentou uma desvalorização de -3,04% em junho, -2,01 p.p. abaixo do IFIX, que variou -1,04%. “”Aqui, vale destacar que, desde seu início, em novembro de 2021, a carteira já acumula uma valorização de 48,58%, contra 29,82% do IFIX no mesmo período.
Para julho: MFII11; BPFF11; HGFF11; GARE11; BRCO11; RZAT11; VRTA11; HGBS11
Guide destaca desafios
O cenário macroeconômico apresenta desafios, tanto no Brasil quanto externos. Para os analistas da Guide, preocupações geopolíticas globais e incertezas na política monetária dos EUA são destacadas no contexto internacional. Aqui, questões fiscais e pressões inflacionárias, impulsionadas por altos preços de commodities, demanda aquecida e desvalorização do real frente ao dólar, também influenciaram as revisões das projeções.
“Essas condições resultaram no aumento da taxa Selic terminal de 9% para 10%, refletindo um cenário onde ciclos de juros mais baixos podem beneficiar os fundos imobiliários. Contudo, a expectativa de manutenção de taxas elevadas por mais tempo impactou negativamente o setor em abril de 2024”, comentam.
Além disso, os analistas resslatam que o aumento nos rendimentos das NTN-B, alcançando cerca de 6,2% em maio de 2024, pode reduzir os spreads de dividend yield de certos segmentos de fundos imobiliários. “Mudanças nas expectativas de mercado, como a abertura da curva DI Futura, também indicam desafios para fundos imobiliários, especialmente os focados em ativos físicos. Assim, o contexto econômico requer cautela na política monetária brasileira, com impactos significativos nos fundos imobiliários devido às mudanças nas taxas de juros e percepções de risco fiscal doméstico.”
Recomendações: Newport Logística (NEWL11); Kinea Índice de Preços (KNIP11); Tellus Properties (TEPP11);Pátria Imobiliário FOF (HGFF11); Pátria Prime Offices (HGPO11); CSHG Renda Urbana (HGRU11);CSHG Logística (HGLG11); Clave Índice de Preços (CLIN11); TRX Real Estate (TRXF11); XP Malls (XPML11);
FIIs: perspectivas para o 2S24
Os analistas do BTG Pactual, frente a esse cenário mais desafiador e observando as movimentações recentes dos papéis, reforçaram “a necessidade de adotar critérios mais seletivos nas alocações”. Segundo eles, há preferência pelos fundos que apresentam um perfil mais conservador, “seja por meio da alocação em ativos de crédito, que naturalmente apresentam menor volatilidade e dividendos estáveis e mais elevados, ou por meio de ativos de tijolo que apresentem exposição a contratos atípicos”.
Para julho, os analistas fizeram um “rebalanceamento estratégico” nas posições de FIIs de recebíveis e uma redução de exposição ao segmento de lajes corporativas. O objetivo disso é de aumentar os percentuais alocados em fundos de recebíveis indexados ao CDI e em ativos de tijolo que possuam exposição a contratos atípicos, como galpões logísticos e renda urbana, “dado que esses segmentos tendem a apresentar maior estabilidade em seus dividendos e menor volatilidade”.
A carteira recomendada do BTG apresentou queda de 1,10% em junho, e o IFIX registrou queda de 1,04% no mesmo período. No ano, a carteira registra alta de 1,06%, e o IFIX sobe 1,08%.
Alterações:redução de posição em KNIP11 (1,0%); saída de JSRE11 (3,0%) e KNSC11 (2,0%); e aumento de posição em RBRY11 (1,0%), RBRR11 (1,0%), PVBI11 (2,0%), TRXF11 (1,0%) e BRCO11 (1,0%).
Recomendações: BTCI11; KNCR11; CPTS11; KNIP11; CLIN11; RBRR11; RBRY11; VILG11; BRCO11; BTLG11; HGLG11; RBRP11; BRCR11; PVBI11; PML11; HFOF11; TRXF11 X
A MyCap espera no segundo semestre um ajuste de expectativas, mais próxima a realidade, uma vez que se começou o ano na esperança de corte de juros americano para o 1S24, o que não ocorreu.
“Nesse momento temos a abertura da curva de juros, impactando a performance dos FIIs de forma geral, mas principalmente no segmento de tijolos, e nesse cenário o fundos de papel passam a ter maior atratividade.”
Alterações para julho: movimentos dentro de alguns dos principais fundos de shoppings, tendo o XPML11 adquirindo o pacote de 6 shoppings da Syn. O VISC11 concluindo a aquisição de 6,2% do São Luiz Shopping, e o memorando referente a aquisição do Shopping Center RioSul não está mais em vigor. O também HSML11 realizou reavaliação patrimonial dos ativos do fundo, “o que gerou variação positiva de 13,6% na cota patrimonial em relação a maio 2024”.
Recomendações: RBRF11 HGRE11 KNSC11 RBRR11 BTLG11
Já a CM Capital recomendamos um portfólio com 15 ativos para julho, divididos nos setores de escritórios (lajes corporativas e salas comerciais), de galpões logísticos, de shopping-centers, híbrido de tijolo (varejo e renda urbana), fundos de fundos imobiliários, fundos de papéis (CRIs) e híbrido de papel.
“Desse modo, o investidor pode usufruir da diversificação tanto setorial, quanto em teses de investimento (ativos imobiliários de tijolo, dívida imobiliária (CRIs), fundos de fundos imobiliários) e de gestoras de investimentos alternativos.”
Recomendações: BTLG11; CYCR11; FATN11; HGPO11; HGRU11; HSLG11; SNFF11;TRXF11; GARE11; SPXS11; HPLCR11; XPCI11; MCHY11; AFHI11
Outras recomendações:
Na carteira do PagBank entra HGCR11 e sai VISC11. Segundo os analistas, a troca visa equilibrar a composição da carteira entre fundos de tijolo e papel, além deixar o portfólio mais aderente ao IFIX em um “momento de volatilidade do mercado e de perspectiva de juros elevados no Brasil por um período mais prolongado”.
Para julho: BTLG11; HGCR11; PVBI11; VGIR11; XPML11
