Outubro foi um mês difícil para a maioria dos índices de renda variável do Brasil. Com o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da bolsa brasileira, não foi diferente: encerrou o período com uma baixa de 1,50%, puxado pelo FII SP Downtown (SPTW11), que caiu 23,32% no mês.
Além de mais uma alta na taxa Selic pelo Copom, de 1,5 p.p. para 7,75%, dando continuidade ao ciclo mais agressivo de aumento dos juros para conter a inflação, os fundos imobiliários também foram afetados pelo cenário político.
Neste mês, a decisão do governo federal de bancar o Auxílio Brasil a R$ 400 colocou em xeque a manutenção do teto de gastos e provocou grande desconforto no mercado financeiro. Somente após a decisão de rever o indicador de inflação do teto e encontrarem uma saída por meio da PEC dos Precatórios que a tensão arrefeceu.
No mais, o avanço da inflação e dos juros continuam a impactar diretamente na cotação dos fundos de tijolo e dos fundos de papel listados no IFIX.
Enquanto alguns fundos imobiliários de tijolo tentam repassar o aumento dos preços aos inquilinos e melhorarem seus rendimentos aos cotistas, os fundos de papel veem seus indexadores aumentarem e mais títulos de imóveis melhorarem suas taxas.
5 fundos imobiliários que mais caíram em outubro
O resultado: fundos de tijolo apresentarem os maiores tombos. Veja as piores quedas do IFIX em outubro:
- SP Downtown (SPTW11): -23,37%
- XP Corporate Macaé (XPCM11): -17,37%
- Green Towers (GTWR11): -13,28%
- Kilima FI Suno 30 (KISU11): -10,06%
- Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11): -9,26%
SP Downtown (SPTW11) despenca mais de 20% em outubro
O fundo imobiliário que investe em lajes corporativas SP Downtown teve o pior desempenho do IFIX no mês de outubro. O FII começou o mês com a cota avaliada a R$ 54,02 e fechou no último dia sendo negociado a R$ 44,49, com uma variação de -23,39%. Somente em 2021, o FII SPTW11 acumula 47% de queda.
O fundo de lajes corporativas tinha dois imóveis principais em seu portfólio locados para a Atento Brasil. No início de outubro, o FII divulgou um fato relevante informando a conclusão da venda de um deles, iniciada em 2019. Com isso, a Atento Brasil desocupou o imóvel no final de setembro e o fundo imobiliário não irá mais receber os rendimentos do aluguel deste inquilino.
Os investidores estão revendo sua posição no FII SPTW11 em vista da queda no valor pago em rendimentos por cota do fundo imobiliário. Enquanto os pagamentos estavam em uma média de R$ 0,60, o valor vai para R$ 0,36.
Para outubro, o FII SPTW11 estima pagamento de R$ 2,69 por cota, referente a outubro, pela venda do imóvel Belenzinho. Nos meses seguintes, a estimativa de rendimento por cota cai para R$ 0,36.
XPCM11: sem inquilino, os papéis agravam queda
Em setembro, o XP Macaé já estava no ranking de maiores quedas do IFIX. Em outubro, o tombo chegou a 18,81%, com a cota saindo de R$ 26,26 no início do mês para R$ 21,36 ao final. No ano, o FII XPCM11 registra 57,17% de desvalorização.
Neste mês, o fundo imobiliário agravou as suas perdas pelo mesmo motivo do mês anterior. Após a saída da Petrobras (PETR4) do Edifício Corporate Macaé, o fundo de tijolo busca inquilinos para ocupar o imóvel.
No relatório gerencial divulgado no último dia 25 de outubro, os gestores informam o seguinte: “Em virtude da redução das operações do setor de óleo e gás em Macaé/RJ nos últimos anos (atividade econômica de maior impacto na região), a Gestora, o Consultor Imobiliário e a CBRE direcionam os esforços para buscar potenciais inquilinos de outros segmentos”. Atualmente, a vacância do imóvel é de 100%.
Com patrimônio líquido de R$ 170,37 milhões, o FII XPCM11 registrou dividend yield anualizado de 8,42% em setembro, com a distribuição de R$ 0,21 por cota.
O XPCM11 estima pagar R$ 0,21 por cota em novembro.
GTWR11: cenário macro prejudica fundo imobiliário
Em outubro, o Green Towers (GTWR11) caiu 12,75% em vista do cenário macroeconômico do País. No ano, o FII já acumula 29,81% de desvalorização.
Com apenas um imóvel no portfólio e um inquilino locado, o FII GTWR11 é um fundo de tijolo estável, que mantém a mesma consistência e rentabilidade. O fundo detém 85% do Edifício Green Towers em Brasília, que está locado para o Banco do Brasil (BBAS3) por tempo indeterminado.
Neste mês, em vista do aumento da taxa Selic, com maior abertura na curva de juros e as dificuldades do cenário macroeconômico, investidores analisam o risco de se manter em um ativo monoativo e de inquilino único. Além disso, com títulos de renda fixa pagando bons rendimentos, o FII fica em desvantagem.
O histórico de rendimento por cota do Green Towers está em R$ 0,67 por mês. É, inclusive, o valor estimado para pagamento em novembro.
KISU11: movimento de venda após emissão de cotas
O Fundo de fundos Kilima Suno 30 é o primeiro que aparece no ranking de maiores quedas do IFIX e não é um fundo de tijolo. O FII KISU11 perdeu 10,18% de valor ao longo de outubro, saindo de uma cotação de R$ 8,30 no início do mês para R$ 7,50.
Em live com o professor Marcos Baroni no último dia 27, o gestor do KISU11, Eduardo Levy, deu a sua opinião sobre a queda do FII verificada no mês. Segundo ele, trata-se de um movimento de venda após a emissão de cotas feita pelo fundo em julho.
“Investidores individuais entraram na nova emissão já com a intenção de vender, mas não conseguiram sair da posição num primeiro momento e foram carregando a cota até agora”, diz Levy.
Ele vê o movimento como interessante, porque o perfil do investidor que está vendendo as cotas do FII KISU11 são investidores pessoas físicas, enquanto quem está comprando são investidores institucionais, afirma o gestor.
Desde o desdobramento de cotas em julho, o FII Kilima Suno 30 paga R$ 0,06 de rendimento por cota.
AIEC11: fundo imobiliário fecha o ranking de outubro
O fundo imobiliário Autonomy Edifícios Corporativos brigou pelo seu posto com outros FIIs. No mês, o AIEC11 desvalorizou 9,26%, saindo de uma cotação de R$ 74,00 para R$ 67,48.
Outros FIIs também ficaram próximos dessa perda, entre 8% e 7% de desvalorização no mês. No caso do FII AIEC11, foi o segundo mês do fundo imobiliário dentro da carteira teórica do IFIX. O AIEC11 estreou no índice em setembro.
O patrimônio gerencial do fundo é de R$ 485,1 milhões, composto por dois ativos: o Rochaverá Torre D e o Standard Building. Ambos estão com 100% de ocupação e possuem contratos atípicos.
A distribuição de dividendos do FII AIEC11 em setembro foi de R$ 0,61 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 7,32%.
O que é o IFIX
O IFIX é um indicador criado pela Bolsa de Valores de São Paulo (B3) e tem como objetivo a medição da performance de uma carteira composta por cotas de Fundos Imobiliários.
Sobre a Suno Research
A Suno Research é uma casa de análise de investimentos focada em fornecer as melhores informações para que o público interessado no mercado de capitais seja capaz de tomar decisões inteligentes de investimento.
Confira as principais assinaturas da casa:
Veja mais:
Educação financeira: 5 dicas para melhorar suas finanças. Veja aqui.
Análise fundamentalista: o que é? Guia completo de análise de ações. Veja aqui.
Como analisar uma ação: um guia básico para iniciantes. Veja aqui.
