Aprenda passo a passo como os analistas do BTG Pactual realizam seu processo de análise dos fundos imobiliários. Assim, corretora do banco comenta sobre as melhores formas para avaliação de FIIs, tocando em pontos como diversificação setorial, análise de qualidade, etc.
A análise inicial do BTG
O BTG faz a escolha dos fundos que compõem a carteira recomendada após um profundo processo de análise e avaliação de qualidade dos ativos. Busca equilibrar o portfólio com fundos que possuam estratégias complementares, proporcionando além da diversificação setorial (e.g., recebíveis, lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers), exposição à diferentes regiões do país.
Dessa forma, os analistas iniciam o processo de escolha a partir de uma análise setorial macroeconômica, além de uma avaliação do portfólio do fundo em termos de: (i) qualidade e localização dos ativos; (ii) microeconômica da região; (iii) perfil dos locatários / devedores; e (iv) análise dos contratos e garantias.
Valuation
Após a análise inicial, o BTG realiza o valuation do fundo com o objetivo de entender se ele está precificado corretamente ou se há algum deságio em relação ao seu valor intrínseco calculado a partir do modelo financeiro.
Em seguida, é feita uma análise comparativa, avaliando a performance e os múltiplos do fundo em relação à ativos semelhantes e ao seu segmento (e.g., TIR, FFO yield, diviend yield, P/VPA, preço (R$/m²), vacância e liquidez).
BTG e a estratégia da gestão
Depois da precificação e da análise relativa com o mercado, os analistas focam em entender a estratégia e visão da gestão, uma vez que é ela que coordena o fundo no dia a dia. Portanto, conversam diretamente com os gestores com o objetivo de entender quais são os desafios e o que tem sido feito para solucioná-los no médio e longo prazo.
Além disso, entendem que a pulverização entre diferentes gestoras é fundamental para uma carteira diversificada.
Relação risco x retorno
Em seguida, o BTG avalia a relação risco vs. retorno do ativo. Esse balanço é importante, pois permite entender quais fundos serão usados para diferentes estratégias dentro da carteira, como uma posição mais defensiva de preservação do capital, obtenção de renda ou ganho de capital.
Por fim, é definida a participação que o ativo terá no portfólio, sendo a preferência por ativos que possuam qualidade, geridos por um time especializado com visão de longo prazo e interesses alinhados com os dos cotistas.
