O fundo de investimento imobiliário (FII) Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) celebrou instrumento de compra e venda para aquisição de duas lojas de varejo e um centro de distribuição logístico, locados para o Oba Hortifruti, por R$ 151,75 milhões em uma operação de sale and leaseback (SLB).
A EQI Research afirma que a notícia foi positiva para o fundo.
“O fundo possui condições de aquisição bem amarradas por regulamento em relação aos inquilinos, cap rate e prazos contratuais, em linha com o apresentado nesta aquisição”, afirmaram Luis Fernando Moran de Oliveira e o time de analistas da plataforma.
Mesmo com o possível earn out, se considerada uma inflação de 3% ao ano, o cap rate pode subir para 9,40%. “Com isso, o ALZR diversifica também no setor varejista, em cidades importantes do interior de São Paulo”, declararam.
As lojas de varejo estão localizadas nas cidades de São Bernardo do Campo (SP) e São José do Rio Preto (SP), ambas no conceito “farm” da varejista.
A loja de São José do Rio Preto possui área aprovada maior do que a área construída, o que possibilita expansão. O centro de distribuição, por sua vez, está localizado em Sumaré (SP) e concentra toda a operação logística e de distribuição do Oba Hortifruti. Existe uma área de expansão aprovada de 14.116m2.
Os imóveis serão adquiridos do Oba Hortifruti que, concomitantemente ao contrato de venda, serão assinados contratos de locação pela rede (SLB) pelo
prazo de 15 anos.
Os contratos serão na modalidade atípica, não prevê ação revisional, e são corrigidos anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com multa integral em caso de rescisão antecipada.
Há um valor adicional de R$ 11,50 milhões, que pode ser pago em até 12 meses, desde que cumpridas determinadas obrigações da locatária (earn out); e um valor de até R$ 52,90 milhões a serem pagos pelo FII desde que construídas e locadas as áreas de expansão.
“Mesmo não previstas alterações no pagamento mensal, visto que o cap rate de aquisição é próximo ao rendimento atual do caixa do fundo, com a continuidade da queda na taxa Selic a remuneração do caixa tende a cair, e a renda continuará sendo corrigida pelo IPCA”, concluíram.
