Confira a opinião dos analistas do BTG Pactual sobre o cenário econômico e o impacto nos fundos imobiliários.
Cenário econômico
O mês de março trouxe à tona mais dúvidas do que respostas. A chegada do coronavírus à diversos países, associado aos efeitos danosos na economia para se combater a contaminação do vírus (leia-se lockdown), trouxeram ainda mais dúvidas quanto ao cenário financeiro mundial e a eficácia de políticas monetárias por parte dos bancos centrais. Houve uma grande corrida por ativos de segurança e de liquidez, o que levou à fortes quedas e um aumento expressivo nos níveis de volatilidade dos ativos de risco.
No âmbito macroeconômico, o Banco Central renovou mais um patamar mínimo histórico para a taxa Selic, com uma queda de 50 bps, passando de 4,25% para 3,75% ao ano. A redução já era prevista pelo mercado, dado o agravamento do coronavírus e a necessidade de prover liquidez para a economia brasileira. São esperados ainda medidas emergenciais que direcionem recursos de outras áreas para a saúde, programas de proteção ao emprego, criação de novas modalidades de financiamento para pequenas e médias empresas e projetos de renda mínima para profissionais autônomos ou em situação de informalidade. Até o momento, essas medidas anunciadas somam um ajuda fiscal de R$ 584 bilhões, equivalente a aproximadamente 8% do PIB estimado para 2020.
Mesmo assim, a expectativa é que a economia doméstica deva sofrer uma forte desaceleração por conta da pandemia, sendo o primeiro e o segundo trimestres os mais impactados. Os cálculos preliminares dos economistas estimam um cenário de crescimento nulo ou negativo em 2020, o que deve pressionar para baixo as expectativas de lucro das empresas. Adicionalmente, o que tem preocupado o mercado é a situação fiscal do país e o desafio em reequilibrar as contas públicas, por meio da continuação das reformas fiscais estruturais. Nesse sentido, é essencial que o cumprimento do teto de gastos seja viável nos próximos anos.
Mercado imobiliário
Os analistas do BTG estão otimistas com o mercado imobiliário no longo prazo, por conta de: (i) um cenário macro positivo; e (ii) um cenário micro bastante favorável. As taxas de juros estão em um patamar mínimo histórico, o que associado a retomada da atividade econômica e uma recuperação na confiança do consumidor, devem impulsionar o investimento do setor privado e estimular a procura das empresas por novas áreas de escritórios, galpões logísticos e shopping centers.
Já a conjuntura micro também parece bastante favorável, com a maior parte dos segmentos apresentando sólida absorção líquida, queda de vacância e baixa oferta de ABL esperada para os próximos anos, o que deve pressionar a oferta no médio prazo. Nesse sentido, os proprietários dos imóveis devem se beneficiar aumento de lease spread nos aluguéis para os próximos anos.
Assim, o BTG entende que o setor imobiliário tende a apresentar uma ótima performance nos próximos anos, com expressiva valorização no valor dos ativos. Os analistas acreditam que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de se beneficiar desse momento positivo para o setor. Adicionalmente, consideram que a exposição à fundos de recebíveis é uma ótima forma de melhorar o yield médio do portfólio e proteger a carteira de grandes oscilações do mercado, dada a menor volatilidade dos papéis.
O FII ideal?
Assim como em ações, ressaltamos sempre a importância da diversificação, para não estar exposto somente a um gestor.
Entretanto, ao analisar padrões, e ver que a grande maioria dos analistas estão indicando um fundo, podemos perceber uma confiança no mesmo, tornando a sua decisão mais segura e apoiada por mais de uma equipe de profissionais.
