Em 2024, o valor médio da locação residencial no Brasil subiu 32,4% e registrou um aumento de 13,5%, ultrapassando a inflação. Apesar desse crescimento, algumas regiões específicas das cidades apresentaram queda nos preços, refletindo cenários pontuais de deflação. Dessa forma, a escolha da localização é um dos fatores mais determinantes.
Atualmente, o brasileiro destina, em média, entre 0,4% e 0,5% do valor total do imóvel ao pagamento do aluguel mensal. São Paulo lidera como a cidade com o metro quadrado mais caro, alcançando R$ 57,59. No entanto, quando comparado ao rendimento da Selic, que supera 1% ao mês, o investimento em imóveis para locação tem se mostrado menos atrativo, especialmente ao considerar os custos e desafios associados a esse tipo de aplicação.
Entretanto, a Referência Capital, empresa especializada em investimentos imobiliários para locação por temporada, apresenta uma metodologia diferenciada que permite aos seus clientes alcançar rentabilidades de até 1,4% ao mês, superando os índices tradicionais do mercado e tornando o segmento mais competitivo e atrativo para investidores. O CEO da Referência Capital, Pedro Ros, listou 10 dicas para obter o máximo de lucro com um imóvel:
1. Escolha da cidade
A localização é o primeiro e mais importante fator. Priorize cidades com um fluxo constante de visitantes, sejam elas capitais turísticas, destinos litorâneos ou polos de negócios. Esses locais garantem uma demanda contínua, impulsionada tanto pelo turismo quanto por viagens corporativas, aumentando as chances de retorno sobre o investimento. Exemplos de cidades com grande potencial de rentabilidade: Florianópolis, Balneário Camboriú, Rio de Janeiro, São Paulo, Gramado, João Pessoa, São Miguel dos Milagres e Fortaleza.
2. Escolha o bairro e observe a infraestrutura
Dentro da cidade escolhida, o bairro e a infraestrutura ao redor fazem toda a diferença. Prefira imóveis próximos a pontos turísticos, praias, atrações, centros empresariais e feiras de negócios, áreas nobres e seguras, com boa mobilidade, regiões com alta demanda e pouca oferta de imóveis semelhantes. Evite bairros afastados ou sem estrutura de transporte e comércio. Por exemplo, até alguns anos atrás, o estádio do Palmeiras era apenas um lugar de jogos de futebol. Depois da reforma, o Allianz Park, virou o principal palco de espetáculos e, consequentemente, uma alta demanda de turistas que vêm de outras cidades e querem a conveniência de um local próximo ao evento para se hospedar.
3. Boa compra: o valor de aquisição importa
A rentabilidade de um imóvel começa na compra. Um imóvel adquirido abaixo do valor de mercado proporciona uma margem maior de lucro. Use consórcio imobiliário para adquirir imóveis sem juros e melhorar sua rentabilidade. Negocie descontos agressivos na compra à vista. Evite pagar acima do preço médio do mercado. Na Referência Capital, como compramos o alto volume de imóveis para os nossos clientes, negociamos bons descontos diretamente com as construtoras. Um exemplo é um imóvel comprado por R$ 500 mil com desconto de 15% que já garante um ganho de capital imediato de R$ 75 mil.
4. Imóvel compacto e funcional
Imóveis menores, de 25 m² a 60 m², costumam ter maior rentabilidade em locação por temporada, pois são mais acessíveis e atraem viajantes individuais ou casais. Studios e apartamentos de 1 dormitório têm maior demanda. Imóveis grandes têm maior vacância e custos operacionais mais altos. Na prática, não compensam.
5. Decoração e experiência do hóspede
O visual do imóvel tem impacto na taxa de ocupação e no valor das diárias. Ambientes modernos, bem decorados e acolhedores atraem mais reservas e garantem maior satisfação dos hóspedes. Investir em móveis planejados, iluminação aconchegante e decoração sofisticada é essencial, assim como priorizar o conforto com ar-condicionado e internet de alta velocidade. Além disso, o uso de paletas de cores neutras e elementos que remetam à cultura ou ao estilo da cidade ajuda a criar uma experiência única, elevando a atratividade do imóvel. Um exemplo são os imóveis com temáticas diferenciadas (loft industrial, beach house, minimalista) que costumam ter maior procura.
6. Fotografia profissional e anúncio de impacto
No Airbnb, a primeira impressão é decisiva para conquistar os hóspedes. Um anúncio elaborado pode elevar a taxa de ocupação em até 40%. Para isso, contrate um fotógrafo profissional especializado em imóveis. Use títulos persuasivos como: “Apartamento moderno a 2 min da praia, Wi-Fi rápido e vista incrível”. Na descrição, seja detalhado e destaque os diferenciais do imóvel, como localização privilegiada, comodidades exclusivas e qualquer característica que proporcione uma experiência única aos hóspedes.
7. Gestão profissional e precificação dinâmica
Para atingir uma rentabilidade de até 1,4% ao mês, é essencial adotar uma gestão profissional do imóvel e uma precificação dinâmica ajustada à demanda. Utilize ferramentas especializadas e softwares de gestão de preços , como PriceLabs ou Beyond Pricing, para calibrar os valores das diárias de acordo com a sazonalidade e os movimentos do mercado. Trabalhe para manter uma taxa de ocupação entre 70% e 90%, adaptando os preços para períodos específicos, como feriados, eventos e baixa temporada. Além disso, ofereça descontos atrativos para estadias mais longas, minimizando a vacância e garantindo uma ocupação mais consistente ao longo do ano.
8. Diversificação de plataformas de locação
Não dependa apenas do Airbnb. Diversifique a exposição do seu imóvel em várias plataformas para aumentar a taxa de ocupação e alcançar um público mais amplo. Explore alternativas como Booking, Housi, Expedia e VRBO, maximizando sua visibilidade. Além disso, invista em canais próprios: crie um perfil atrativo no Instagram ou desenvolva um site exclusivo para captar reservas diretas, reduzindo as taxas de comissão e fortalecendo o relacionamento com seus hóspedes.
9. Atendimento impecável e avaliações positivas
As avaliações dos hóspedes são fundamentais para garantir a visibilidade e o bom desempenho do imóvel nos rankings do Airbnb. Para alcançar e manter uma média superior a 4,8 estrelas, é essencial oferecer uma experiência excepcional. Facilite o check-in com fechaduras eletrônicas ou sistemas de autoatendimento e mantenha a comunicação eficiente, respondendo às mensagens de forma rápida e cordial. Pequenos gestos, como brindes personalizados, café, chocolates ou um guia turístico da região podem surpreender positivamente os hóspedes. Esses cuidados não só aumentam a satisfação, mas também impulsionam o ranqueamento e atraem mais reservas.
10. Incentivo a reservas diretas e recorrência de hóspedes
Hóspedes recorrentes desempenham um papel crucial na redução da vacância e no aumento da rentabilidade. Para incentivar reservas diretas, corte as taxas de comissão das plataformas e ofereça vantagens para hóspedes fiéis, como descontos especiais. Parcerias com empresas também são uma excelente estratégia, permitindo estadias prolongadas para funcionários em viagens de negócios, o que garante ocupação constante e receitas adicionais.
Com esses fatores alinhados, o aluguel por temporada se transforma em um investimento altamente lucrativo e sustentável no longo prazo. Seguir essas diretrizes permite não apenas rentabilizar consistentemente, mas também se destacar no competitivo mercado de locação por temporada, criando uma base de clientes fieis e gerando lucros sólidos ao longo do tempo.
