Os fundos imobiliários (FIIs) estão enfrentando um ano desafiador em 2024, marcado pela depreciação das cotas e um aumento significativo no nível de endividamento. Um recente relatório do BTG Pactual, publicado nesta sexta-feira (24), destacou que o índice de endividamento dos FIIs de tijolo saltou de 13,8% em 2023 para 15,9% no último ano.
Essa mudança nos índices é acompanhada por uma elevação no índice dívida líquida/FFO, que subiu de 1,7 vez para 1,8 vez. O que isso significa? Esse índice é utilizado para avaliar a capacidade dos fundos de gerar recursos suficientes para cobrir suas dívidas (FFO – Funds From Operations). Segundo os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, o aumento no endividamento foi impulsionado pelo crescimento do volume de dívidas, mesmo com as melhorias operacionais que os fundos apresentaram.
A alta nas taxas de juros é um fator alarmante para investidores de FIIs, levando muitos fundos a buscarem estratégias para suavizar o impacto. Os FIIs estão adotando a prática de pré-pagamento de dívidas pós-fixadas, que são atreladas a taxas de referência, para evitar custos adicionais no futuro. O relatório do BTG revela que essa estratégia resultou na diminuição da participação desse tipo de operação de 19% para 11% do total de dívidas em 2024, o que deve aliviar as despesas financeiras na bolsa.
A diferença entre os setores dos FIIs
Embora a elevação do endividamento seja um problema geral, existem diferenças significativas entre os setores. Enquanto os segmentos de renda urbana, galpões logísticos e lajes corporativas viram suas dívidas aumentarem, fundos híbridos e de shoppings conseguiram reduzir seus níveis de endividamento. Por exemplo, o BlueMacaw Logística (BLMG11) registrou uma taxa de ocupação de 100% e, ao receber pagamentos significativos, conseguiu amortizar sua dívida referente ao Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Outro exemplo é o Guardian Real Estate (GARE11), que planeja usar a venda de um imóvel avaliado em R$ 145 milhões para reduzir sua dívida. Na mesma linha, o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) tem rolado sua dívida relacionada às obrigações de 2025, oferecendo uma gestão mais sólida frente às necessidades de liquidez no curto prazo.
Esse cenário exige que os investidores sejam criteriosos na escolha dos fundos imobiliários. É essencial selecionar aqueles que demonstram capacidade de manejar efetivamente suas dívidas, enquanto se beneficiam de taxas de juros mais baixas.
Para os investidores de FIIs, o acompanhamento das mudanças de mercado e o alavancamento das melhores práticas de gestão são fundamentais neste ambiente incerto. Não se esqueça que também é possível acessar análises mais detalhadas e recomendações estratégicas no Clube Acionista, que reúne estudos de diversas instituições financeiras, permitindo que você tenha uma visão clara dos melhores ativos disponíveis.
