A TRX Investimentos e a BRL, gestora e administradora dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) TRX Real Estate (TRXF11) e TRX Real Estate II (TRXB11), especializados em gerar renda para os cotistas por meio do aluguel de imóveis urbanos para grandes companhias, informaram a conclusão de parte da megaoperação imobiliária de cerca de R$ 800 milhões assinada e divulgada ao mercado em fevereiro deste ano.
Ao todo, a operação já concluída movimentou cerca de R$ 592 milhões. Os referidos valores serão pagos ou recebidos, conforme o caso, de forma parcelada ao longo dos próximos dezoito meses.
Dos oito contratos de venda anunciados pelo TRXF11 e TRXB11 no início do ano, seis deles já estão concluídos. São eles: cinco locados para o atacadista Assaí — em Araçatuba e Bauru (SP), Macaé (RJ), Porto Velho (RO) e Dourados (MS) — e um que traz como inquilina a rede de supermercados Pão de Açúcar (PCAR3), em Águas Claras (DF).
Ao todo, a operação de desinvestimento já concluída possui o valor estimado de R$ 411,90 milhões. A conclusão das vendas das lojas restantes, locadas para o atacadista Assaí (ASAI3), em Ipatinga (MG) e Avenida Brasil (RJ), depende ainda da conclusão das análises necessárias para a confirmação da sua viabilidade, o que, de acordo com a TRX Investimentos, deve acontecer nos próximos sessenta dias.
Já a operação de compra está totalmente concluída. O contrato de R$ 181,5 milhões envolve a aquisição de três imóveis da loja de varejo esportivo Decathlon, nas cidades de Campinas (SP), Joinville (SC) e Goiânia (GO);
Para filial do interior de São Paulo, o fundo prevê investimentos em expansão, já contabilizados no total acordado.
A TRX Investimentos afirma que, a partir desta terça-feira (20), o fundo passa a ter a posse indireta dos imóveis, e recebe seus aluguéis mensais.
Para as transações já concluídas, espera-se que o lucro estimado a ser contabilizado pelos fundos, líquido de todos os custos, impostos e despesas relacionados e considerado as expectativas de mercado para o Indice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) dos próximos meses, seja de aproximadamente R$ 80 milhões para o TRXF11 (ou R$ 4,00 por cota do TRXF11, o que considera a participação do TRXF11 no TRXB11) e R$ 46,4 milhões para o TRXB11 (ou R$ 14,4 por cota).
O cálculo, porém, foi estimado e considera apenas as cotas atualmente emitidas pelos fundos. Segundo a TRX Investimentos, não representam nem devem ser considerados como uma promessa ou garantia de distribuição de resultado e/ou de rentabilidade.
Com o negócio, ambos os fundos diminuirão suas alavancagens, por meio da liquidação do saldo devedor dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que financiaram a aquisição dos imóveis que agora serão vendidos.
Com os negócios já finalizados, o TRXF11 vai liquidar R$ 188,90 milhões da sua dívida, enquanto o TRXB11 vai ter pago R$ 71,6 milhões.
O valor de venda dos Imóveis Venda está em linha com o valor dos últimos laudos de avaliação, com data-base de dezembro de 2023, que serve de base para a marcação a mercado do valor patrimonial dos Fundos e corresponde ao cap rate médio de 7,25%, considerados os valores dos alugueis mensais vigentes.
Segundo Gabriel Barbosa, sócio da TRX Investimentos e gestor do TRXF11, a operação traz diversos benefícios para os cotistas.
“A operação aumentará o caixa do fundo e diminuirá de forma significativa sua alavancagem financeira, sendo que o caixa poderá ser utilizado para diversos fins, desde o pagamento de outras dívidas (diminuindo ainda mais a alavancagem), investimento em novos imóveis ou até ser distribuído para os investidores. Além disso, com a compra de lojas locadas para a Decathlon, uma multinacional de grande porte e reconhecida solidez financeira, garantimos um fluxo de receita estável e de longo prazo para o fundo, ao mesmo tempo em que, com as vendas, diminuímos nossa concentração em Assaí, que até então ocupava 45% da nossa carteira. Com essa megaoperação, além do ganho financeiro, conseguimos também tornar o portfólio de inquilinos do fundo ainda mais diversificado, o que reduz nosso risco financeiro e proporciona maior segurança para os cotistas”.
Listado na bolsa desde janeiro de 2020, o TRXF11 superou recentemente o marco de 170 mil cotistas.
O fundo imobiliário “híbrido” abrange 56 imóveis em treze estados, localizados em grandes centros urbanos e alugados para empresas como Assaí (ASAI3), Carrefour (CRFB3), Extra, Grupo Mateus (GMAT3), Leroy Merlin e Pão de Açúcar (PCAR3), e segue seu racional de formar um portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas por meio de contratos de longo prazo.
Neste ano, o TRXF11 superou a marca de R$ 2 bilhões em valor de mercado.
