Se tem um segmento que deu a volta por cima no pós-pandemia foi o de shopping, assim como um dos que mais teve impacto, quando a recuperação deu início, não parou mais e isso reflete muito nos Fundos Imobiliários (FIIs). Não por acaso, dentro do setor varejista, é o que tem se expandido em uma curva crescente nos últimos trimestres. O Acionista destaca dois neste mês: VISC11 e XPML11.
De acordo com o BTG Pactual, sobre os dados de dividendos e precificação, atualmente o segmento negocia, em média, com dividend yield LTM de 9,0% e desconto de 5% sobre o valor patrimonial, em linha com a média histórica.
“Em termos de vacância, os fundos encerraram março com aproximadamente 5,7% de área vaga (vs. 5,9% em março 2023), mas acima da média da indústria de shopping centers de 5,2%, segundo os dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). Já a taxa de inadimplência líquida dos fundos fechou o primeiro trimestre de 2024 em 4,0%, abaixo do valor registrado no mesmo período do ano passado de 4,6%, com tendência de queda desde a pandemia”, diz o relatório.
FIIs de Shoppings no radar
Em relação às vendas por metro quadrado, segundo os analistas, os fundos apresentaram um crescimento de 11,4% no 1T24 vs. 1T23. Isso é explicado pela base de cálculo mais favorável por conta do feriado da Páscoa em março, que no ano passado ocorreu em abril, gerando um descasamento na comparação entre os anos.
“Contudo, possivelmente os fundos irão apresentar números menos favoráveis de vendas em abril, com efeitos no 2T24; e boa performance dos shopping centers, revelando maior defensividade nas vendas do varejo mesmo no cenário macroeconômico mais desafiador, respaldado pelo crescimento de venda mesma loja (SSS) de 6,5%”, comentam os analistas.
Outro destaque é o crescimento do aluguel em mesma loja (SSR) de 3,0%, apesar do IGP-M negativo. Por fim, os fundos registraram, na média, crescimento de 5,9% do NOI/m² no 1T24 ano/ano.
“Os FIIs geraram resultados positivos no primeiro trimestre de 2024, apresentando métricas operacionais sólidas e crescimento de NOI/m². Olhando para os próximos trimestres, a expectativa é que o segmento siga registrando desempenho positivo, em virtude de uma taxa de juros menor quando comparado ao início do ano, bem como um índice de confiança do consumidor em patamar otimista.”
Espera-se que o crescimento de vendas continue subindo, dado a resiliência do segmento. Por outro lado, o crescimento dos aluguéis tende a ser mais comedido do que o apresentado nos últimos trimestres, especialmente devido à deflação do IGP-M. “Atualmente, os fundos de shopping centers negociam com cap rate implícito de 10,5%.”
VISC11
O VISC11 tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio de investimento em ativos imobiliários do segmento de shopping centers.
É importante saber sobre o VISC11 que em maio a distribuição de rendimentos anunciada foi de R$ 1,00/cota, enquanto o resultado gerado foi R$ 0,75/cota. Parte da distribuição de rendimentos do mês veio do ganho de capital gerado pelo recebimento, em janeiro, da segunda parcela das vendas realizadas em 2023. Após a distribuição, o FII ainda conta com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,59/cota que poderá ser utilizado para distribuições futuras.
Outras informações: o NOI Caixa do portfólio do Fundo apresentou crescimento de 15,8% na comparação entre o mês de abril de 2024 e o mesmo mês no ano anterior. Por outro lado, as Vendas/m² apresentaram uma redução de 6,9%, principalmente por conta da Páscoa, que em 2023 ocorreu em abril e este ano, em março.
Conforme a gestão do fundo, “os níveis de Desconto e Inadimplência Líquida permanecem em patamares extremamente saudáveis, de 1,8% e 1,0%, respectivamente, e o aluguel das mesmas lojas (SSR) apresentou crescimento de 3,5% em comparação ao mesmo mês do ano anterior.
Estimativa de rendimentos
A nova estimativa de rendimentos do Fundo é de uma distribuição entre R$ 0,80 e R$ 1,00/cota até dezembro deste ano. Esta estimativa leva em consideração a terceira parcela devida das vendas realizadas em 2023, que será recebida agora em agosto, e a projeção de resultado dos shoppings para o segundo semestre.
“Conforme divulgado no Prospecto da 10ª Emissão do Fundo, em função do cronograma de recebimento das parcelas das vendas realizadas em 2023, era esperada uma redução do resultado não recorrente do Fundo em relação ao primeiro semestre de 2024, quando foi recebida a parcela de maior valor.”
Saiba mais
- O Fundo encerrou o mês de maio com 351.381 cotistas.
- O valor de mercado do Fundo é de aproximadamente R$ 3,5 bilhões.
- O volume médio diário de negociação das cotas na B3 foi de R$ 6,8 milhões, o que representou um giro equivalente a 4% das cotas do Fundo.
- VISC11 busca adquirir shopping centers estrategicamente localizados em áreas com alto fluxo de consumidores, visando a geração de valor a longo prazo.
- O portfólio é composto por participação em 29 shoppings em 15 diferentes estados, administrados por 11 administradoras distintas, totalizando 288 mil m² de ABL própria. Os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Ceará possuem a maior participação (NOI), com 32%, 14% e 10%, respectivamente.
Segundo a Ágora, o Vinci Shopping (VISC11) é uma das referências para FIIs do setor dos seus analistas, por combinar uma série de elementos que eles consideram importantes para a indústria, tais como:
(i) qualidade da gestão;
(ii) diversificação de ativos em quantidade e região;
(iii) indicadores operacionais saudáveis;
(iv) regularidade dos proventos; e
(v) boa liquidez das cotas.
“Além disso, vemos o valuation como atraente diante do ciclo de corte de juros em curso, negociando atualmente a uma taxa interna de retorno (TIR) e Cap rate de dois dígitos. Recentemente, o fundo anunciou a reavaliação patrimonial que resultou em um valor 12,7% superior ao seu valor contábil. Desta forma, aproveitamos a oportunidade para atualizar nosso modelo, que resultou na elevação do preço alvo de R$ 147, para R$ 156”, comentam os analistas.
Conforme o Acionista, atualmente, das 21 casas que cobrem a empresa, 12 sugerem comprar, 4 manter a posição atual (se você possui na carteira continue e se você não tem, fique de fora) e 5 recomendam vender acreditando que existem outras oportunidades melhores.
Para a XP Investimentos, o fundo tem um portfólio bem diversificado geograficamente, e o destaque é a qualidade e transparência das informações fornecidas pela gestora. “Acreditamos que os shoppings do portfólio têm ainda bom potencial de crescimento de resultados, com visualizamos upside de 17%.
XPML11
O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers.
Como dito anteriormente, neste ano, o mês de abril atípico em relação aos anos anteriores. Sem Páscoa (foi em março) que tradicionalmente ocorre nessa época, somada a uma menor quantidade de finais de semana em comparação ao mesmo mês do ano anterior.
Assim, segundo a gestão do fundo, durante esse mês, a performance do setor de shopping foi parcialmente “impactada negativamente com reflexo também em parte dos indicadores operacionais comparativos anuais da indústria, como por exemplo Same Store Sale (SSS) e Same Store Rent (SSR)”.
No cenário macroeconômico brasileiro, em maio, após a reunião do Copom, a Selic foi reduzida em 0,25 p.p., de 10,75% a.a. para 10,50% a.a. “O movimento estimula o desenvolvimento do mercado imobiliário, através da redução do custo de capital, além de incentivar o fluxo financeiro de recursos para ativos de renda variável, dentre eles a classe de fundos imobiliários”, diz o gestor.
Vale destacar que o efeito de cortes na taxa básica de juros, ainda que muitas vezes antecipados nos preços de ativos financeiros, não são refletidos imediatamente na economia real e apenas serão percebidos pela população ao longo do tempo.
“O Fundo apresentou em abril passado indicadores operacionais e financeiros positivos, ainda que seja necessário reforçar que o mês foi marcado pelas atipicidades descritas anteriormente. Em Vendas/m² (R$ 1.520/m²) e NOI Caixa/m² (R$ 130/m²), tivemos crescimentos de 9,5% e 30,1%, respectivamente, quando comparados ao mesmo período de 2023.”
Proventos
O Fundo divulgou em maio a distribuição de R$ 0,92 por cota, com pagamento no mesmo mês. Conforme previsto em regulamento, o Fundo deverá distribuir no semestre um montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente, que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.
Aquisição
O XP Malls divulgou em maio a assinatura de um Memorando de Entendimentos vinculante para aquisição de até 21% de participação indireta no Shopping Rio Sul, detida atualmente pelo FIP Retail (“Vendedor”). O Fundo faz parte de um consórcio com outros investidores estratégicos, incluindo também a ALLOS , que irá adquirir, em conjunto, a participação indireta de 54% do Vendedor no Shopping Rio Sul (“Ativo”).
A ALLOS é uma das maiores operadoras de shopping centers do país. Uma vez concluída a aquisição, o Ativo será adicionado ao ecossistema da ALLOS, o que proporcionará potencial de alavancar o desempenho do ativo por meio de sua administração. “O Shopping Rio Sul possui mais de 40 anos de história, além de localização privilegiada na cidade do Rio de Janeiro, segundo maior mercado de varejo do país, e é considerado um trophy asset do segmento no Brasil. Caso a Aquisição seja concluída (ainda depende do cumprimento de condições precedentes), o empreendimento passará a ter grande representatividade no portfólio do XP Malls.”
Características
- Com mais de 30 milhões de cotas emitidas, o XP Malls é um dos maiores fundos de shopping centers do mercado local.
- Seu patrimônio líquido soma mais de R$ 4,4 bilhões e está nas mãos de quase 460 mil cotistas, o que o coloca como uma das maiores bases de cotistas entre os FIIs listados.
O XPML11 se destaca quando o assunto é a qualidade de seus ativos, já que, para os analistas do Itaú, possui o melhor portfólio entre seus pares.
“Com todas as características acima, avaliamos que o fundo se encaixa bem na estratégia da Carteira Renda com Imóveis. Além disso, o retrospecto recente também demonstra o bom trabalho que a gestão do fundo está realizando, gerando valor e endereçando os problemas de curto prazo. Preço teto: R$ 125,00”.
Saiba mais
- Portfólio de imóveis premium, o XPML11 possui cerca de R$ 4,4 bilhões em ativos, que estão distribuídos, principalmente, em imóveis (76%), caixa (16%), que é resultado das últimas ofertas, e cotas de outros FIIs (5%).
- O fundo conta com participações em 17 imóveis, que somam cerca de 160 mil m² de ABL própria e marcam presença nas regiões
Sudeste (59%), Nordeste (24%) e Norte (9%). A inadimplência líquida está em 0,3% e, em março, o fundo registrou vacância de 4,7%. - Em relação aos seus indicadores operacionais e comparando os dados do mês de março de 2024 com março de 2023, as vendas subiram 21,3% e o NOI/m² teve aumento de 15,8%.
- A principal administradora dos ativos do XPML11 é a JHSF (35% da ABL), seguida pela Allos (31% da ABL).
- Por fim, além de possuir o melhor portfólio quando o assunto é qualidade técnica, o XPML11 tem um resultado acumulado e não distribuído de R$ 0,93/cota.
Pontos Positivos
- Ativos focados na classes A e B, que atravessam por crises econômicas com mais facilidade;
- Portfólio de imóveis premium;
- Carteira imobiliária diversificada e bastante exposta à região Sudeste;
- Com as ofertas recentes, além de expandir participação em ativos que a gestão já conhece, o caixa, para as obrigações financeiras, ficou muito mais robusto.
Pontos Negativos
- Não necessariamente um ponto negativo, mas de atenção e acompanhamento: o fundo possui alavancagem significativa, com um saldo devedor de aproximadamente R$ 574 milhões;
- Seguindo a mesma lógica do item acima, outro ponto de atenção e acompanhamento é o destino que o caixa terá, se a gestão fará aquisições interessantes e que gerem valor para o fundo – de fato, o retrospecto é positivo, visto o portfólio construído ao longo dos últimos anos.
Os analistas da Guide enxergam o Fundo com o melhor portfólio de Shopping Centers aliado à elevada distribuição de rendimentos. “Estimamos um Dividend Yield projetado de 8,3% para os próximos 12 meses. O fundo também possui a maior receita operacional liquida (NOI) em comparação aos FIIs de Shoppings que pertencem ao IFIX.”
Riscos, segundo a Guide
- Otimista: Redução dos descontos ao lojistas e crescimento de aluguéis acima da inflação.
- Base: Manutenção da receita operacional liquida (NOI).
- Pessimista: Vacância e inadimplência.
Veja todas as recomendações de FIIs por aqui.
