O Iguatemi (IGTI11) e o fundo de investimento imobiliário (FII) BB Premium Malls (BBIG11) fecharam um acordo com a Combrashop para adquirir conjuntamente 54,00% do Shopping Rio Sul, cuja gestão se submete à Brookfield.
A Iguatemi investiu R$ 360 milhões para obter uma fatia de 16,60% no Shopping Rio Sul, o que garante um retorno inicial de 8,90% ao ano.
Este investimento representa cerca de 5,5% do valor de mercado da empresa e está projetado para contribuir com um acréscimo de 3,0% a 4,0% no resultado operacional de Iguatemi.
A gestão do shopping passa a ser conduzida por Iguatemi, o que deve elevar o retorno para 8,90% ao incluir taxas de administração.
Espera-se que as novas fontes de receita impulsionem o retorno do investimento para aproximadamente 11,00%.
Além das taxas de gerenciamento anual do Rio Sul, estima-se um potencial adicional de R$ 8 milhões por ano por meio de serviços como corretagem comercial, mídia e luvas, além de taxas do BBIG11.
A estrutura acionária do Shopping Rio Sul após a conclusão da transação vai ser distribuída entre a Combrashop, com 50,10%; o Iguatemi, com 16,60%; e o BBIG FII, com 33,30%.
A operação também inclui um financiamento cruzado que envolve a Iguatemi, o FII e a Combrashop, com 70% do pagamento inicial realizado à vista e o restante parcelado em duas vezes corrigidas pelo CDI.
Essa estratégia visa alcançar uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 17,10% para o investimento.
A conclusão da transação se sujeita à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE).
Para o Bradesco BBI, embora significativa, a aquisição não deve ter um impacto dramático no valor das ações da Iguatemi, mas certamente vai gerar discussões sobre os próximos passos estratégicos da empresa no mercado.
Na avaliação da plataforma, a empresa conseguiu estruturar o negócio de forma a minimizar riscos e maximizar o retorno sobre o capital investido, com a combinação de diferentes estratégias financeiras e operacionais.
A conclusão dessa transação pode abrir caminho para discussões sobre a venda de outros ativos da Brookfield, como os shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista em São Paulo, que têm um valor estimado em cerca de R$ 2,30 bilhões, de acordo com o Bradesco BBI.
A Iguatemi tem sido vista como uma participante natural nessas negociações, dada sua posição e direito de preferência no Pátio Higienópolis.
Em resumo, para o Bradesco BBI, o acordo demonstra a capacidade da Iguatemi de negociar de maneira estratégica e criativa, de otimizar o uso de capital e de reduzir potenciais riscos para seus acionistas.
O Bradesco BBI mantém recomendação de compra para Iguatemi (IGTI11), com preço-alvo de R$ 33,00.
