Os Fundos Imobiliários seguem como investimentos ditos seguros dentro da categoria de renda variável. Mesmo depois de cinco meses fechando em máximas históricas, o IFIX encerrou abril em queda e de certa forma estável em maio, mas sem afetar o sucesso da modalidade entre os investidores.
No entanto, isso é compreensível. O mês teve muitos fatores que influenciaram negativamente a curva de juros. No exterior, conflitos no Oriente Médio se intensificaram. Soma-se a isso, os dados macroeconômicos de inflação e atividade nos EUA que indicam que o FED deve prolongar o período com taxas de juros mais elevadas. E isso pode direcionar o fluxo financeiro da economia dos EUA e apreciando o dólar, com possíveis reflexos na inflação do mundo todo.
Voltando aos FIIs, nesta onde de oportunidades, o Acionista destaca dois: o PVBI11, que segue entre as principais recomendações; e o RBRF11, que apresenta bom potencial de valorização na cota.
PVBI11
O VBI Prime Properties é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados, em regiões consideradas premium. O fundo possui patrimônio líquido de R$ 2,608 bilhões. A gestora VBI Real Estate é 100% focada no setor imobiliário brasileiro e possui vasta experiência no segmento, com mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário do Brasil, segundo a XP.
O PVBI11 registrou um rendimento de 8,36% nos últimos 12 meses, correspondendo a um valor de R$ 96,33 por cota. No que se refere a dividendos, o FII foi de R$ 0,65 por cota em 05/24, com um Dividend Yield de 0,65% com base na cotação de R$ 100,36 da data com (04/24). Entretanto, performa em baixa de 6,60% . A cotação começou em 2024 na casa dos R$ 103,14 e hoje está em R$ 96,33.
Os analistas do BTG Pactual recomendam o VBI Prime Properties porque possui um dos melhores portfólios de imóveis do mercado de FIIs; ativos localizados em regiões resilientes e com alta demanda; locatários de excelente qualidade creditícia; além de possibilidade de ganhos adicionais através da alienação de ativos; e a alta liquidez.
Portfólio
Os ativos que compõem o portfólio são de extrema qualidade e localização privilegiada na cidade de São Paulo ( FL 4440, Vila Olímpia Corporate, Union FL, The One, Vera Cruz II e Park Tower). Soma-se a isso que seus inquilinos atuais são companhias de grande porte, como a CCB, UBS, e outros. Além disso, 38% dos contratos vencem entre 2025 e 2029, e 37% a partir de 2030. A vacância atualmente é de 7,6%. Porém, segundo a XP, considerando as movimentações no ativo FL4440, juntamente com a rescisão antecipada do ocupante de 247 m² no ativo The One a vacância do fundo passará a ser de 9,3%.
O PVBI11 encerrou recentemente a sua 6ª emissão de cotas captando cerce de R$749,7 milhões. Dos quais, aproximadamente, R$194,8 milhões foram utilizados para adquirir a fração ideal de 49,5%, detida pelo FLFL, do imóvel denominado de Edifício FL4440. Com isso, o fundo para a ser 100% proprietário.
Para os analistas da XP, o fundo está negociando com pequeno ágio em relação ao seu valor patrimonial (99,6% P/VP), porém em patamares que “acreditamos ainda saudáveis e factíveis para upside, e seu último dividend yield anualizado foi de 7,7%”. Eles também confiam que “a combinação de alta qualidade e boa localização dos ativos, aliados à reduzida vacância apresentada e ao potencial representado pelo ativo em construção Union FL são características favoráveis do fundo que sustentam nossa visão positiva para o curto e médio prazo”.
RBRF11
O RBR Alpha Multiestratégia RBRF11, tem como objetivo a diversificação de seus investimentos em quatro estratégias, sendo elas:
Ativos Alpha (72% da carteira): principal estratégia do fundo. Foco em FIIs de imóveis prontos com potencial de valorização; CRI (15% da carteira): dívidas imobiliárias com garantias e recebíveis no setor; Ativos Beta (11% da carteira): posições táticas. Foco em FIIs com dividendos estabilizados e mais sensíveis às oscilações de curto prazo; Liquidez (atualmente 3%): recursos alocados em fundos de renda fixa, aguardando alocação futura.
Portfólio
Atualmente alocado em 4 CRIs e 17 FIIs, e por setor 19% em Recebíveis, 28,0% no Segmento Corporativo, 8,0% no Segmento Logístico, 23,0% no segmento de Shoppings e 22,0% em outros segmentos.
Recomendado pela XP Investimentos, os analistas afirmam que os gestores têm buscado qualificar o portfólio, reduzindo posições que não consideram como estratégicas e com menor retorno ajustado ao risco, mesmo que estejam com prejuízo.
“Foram efetuados desinvestimentos equilibrando com ganhos de capital, de forma a não impactar a distribuição de dividendos. Acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio. Além disso, o dividend yield anualizado do fundo é de 7,9%”, explicam.
Retorno de quase 30% em 12 meses
Em abril a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 3,8%, acumulando assim um retorno de quase 30% em 12 meses. A relação P/VP do RBRF11 é de 0,89, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 11% em relação ao seu valor patrimonial, segundo o BB Investimentos.
Dividendos – o último rendimento anunciado foi de R$ 0,06 por cota. Este valor equivale a um dividend yield de 0,65% por mês, ou 7,8% em termos anualizados, levando-se em conta o preço da cota no mercado secundário. “Por ter uma carteira mais concentrada em FIIs de Tijolo (78,5% do PL), o RBRF vinha sendo positivamente impactado pelo fechamento da curva de juros futuros desde meados de 2023”, comentam os analistas.
Apesar disso, neste último mês, a cota do RBRF recuou 4,24% após incertezas quanto à “trajetória de juros nos EUA e no Brasil, aumentando o desconto em relação ao seu valor patrimonial”.
O BB explica que, considerando os valores de fechamento de fevereiro passado, caso a cota do RBRF e dos fundos de seu portfólio voltassem ao seu valor patrimonial, refletiria em ganhos de valorização de +18%, sem considerar os dividendos.
De acordo com os analistas do BB, nos últimos meses, o RBRF tem aumentado sua alocação na estratégia Alpha (foco em FIIs de Tijolo) buscando se ajustar ao cenário que vem se desenhando à frente de queda de juros e atividade em campo expansionista.
“Inclusive, as maiores posições são em ativos com grande potencial de valorização de cota, como é o caso do HGPO11, TEPP11, RBRL11 e XPML11. Embora essa estratégia, de certa forma, sacrifique a distribuição de dividendos no curto prazo, ele tende a potencializar os resultados no longo prazo.”
Pontos Fortes:
- Potencial implícito de valorização em torno de 18%;
- Diversificação setorial da carteira de FIIs com predominância de fundos de tijolo (78% do PL).
Pontos Fracos:
- Dividend Yield inferior à média do mercado e dos demais FoFs;
- Parcela relevante do PL alocada em fundos da mesma gestora.
