O FII BTLG11 é um dos fundos imobiliários de galpões logísticos mais relevantes do setor. Na visão da CM Capital, possui robustez, gestão ativa que busca por novos ativos de melhor rendimento, com excelentes localizações, com potencial para aumento do preço de locação por metro quadrado mensal, “considerando ativos imobiliários aptos para expansão de área bruta locável, o que agrega valor ao contrato de locação e potencial venda, se for encontrada a oportunidade”.
Sob a gestão do BTG Pactual, a última emissão de cotas já foi finalizada, a administração anunciou intenções de aquisição de um portfólio de ativos avaliado em R$ 1,75 bilhão, elevando seu patrimônio.
“Portanto, temos visão positiva para o FII de logística do BTG Pactual, considerando um preço-alvo de R$ 110,21/cota para 2024”, comentam os analistas da CM Capital.
Conforme o consenso da cobertura do Clube Acionista, BTLG11 está entre os mais recomendados para investir. Atualmente, das 25 casas que cobrem a empresa 21 sugerem comprar, 2 manter a posição atual (se você possui na carteira continue e se você não tem, fique de fora) e 2 recomendam vender acreditando que existem outras oportunidades melhores.
O que faz o FII do BTG ser tão bom
O FII de logística do BTG Pactual possui excelentes localizações dos ativos, como a região metropolitana da cidade de São Paulo. Também marca presença nas grandes e médias cidades de forte mercado consumidor ou com localizações de fácil escoamento de mercadorias e armazenagem. Logo, sempre há quem queira locar.
A vacância de 2,0% minimiza preocupação com o fluxo de pagamentos dos CRIs, especialmente, com baixo nível de alavancagem financeira (LTV de 3,4%) e custo médio baixo da alavancagem (IPCA + 5,9% ao ano). “O FII é multiusuário, a exposição por locatário não é alta, o que garante uma diversificação de receita e tende a minimizar impactos negativos na receita imobiliária do FII”, ressalta a CM Capital.
Desafio: potencial risco de execução do deal
O BTLG11 finalizou a 13ª emissão de novas cotas, captando acima do previsto, totalizando recebimento de R$ 1,5 bilhão. A partir disso, a gestão anunciou a aquisição de um portfólio de 11 imóveis logísticos, no valor de R$ 1,75 bilhão, todos ativos localizados em até 60 km de São Paulo. “Aqui, basicamente, há potencial risco de execução do deal, de forma que a gestão possa demorar, acima do previsto, para encerrar as diligências jurídicas, técnicas e ambientais dos ativos, postergando o efeito da elevação das receitas imobiliárias mensais desse fundo”, diz o relatório da CM capital.
O documento destaca também que neste ano, tem-se 19% de revisionais/vencimentos de locação sobre a receita contratada, “demandando da equipe negociações que podem impactar, a depender dos termos, em impactos negativos (mas com baixa probabilidade) nos preços/m²/mês”.
Saiba mais sobre BTLG11
- Possui 21 ativos logísticos (não considerando os imóveis para venda) de padrão construtivo B (8%) ou AAA (92%), em raio 30 e 60 km do centro da cidade de São Paulo e de outras cidades médias e grandes.
- Todos os imóveis do fundo possuem perfil logístico (93%), industrial (5%), varejo (1%), cujo risco de crédito seja baixo e com empresas de médio a grande porte, com posição relevante em seu setor de atuação.
- Contratos de locação: tem-se típico (68%) e atípico (32%), com multas de rescisão antecipada concentrada no saldo remanescente de locação (36%), 13 a 18 locações mensais (13%) e 4 a 12 aluguéis (43%) e 3 aluguéis (7%).
- O FII possui baixa vacância de 2% da ABL, Caixa/Equivalentes de Caixa de R$ 1,845 bilhão, R$ 163 milhões de alavancagem financeira e LTV de apenas 3,4%.
Já para os analistas do “pai da criança”, BTG Pactual, a recomendação de compra se dá pelos seguintes fatores:
- Grande exposição ao estado de São Paulo, em regiões próximas à capital;
- carteira de locatários diversificada em seus setores de atuação e com alta qualidade creditícia;
- geração de valor no longo prazo através de reformas e expansões de seus ativos;
- contratos de longo prazo com seus inquilinos;
- imóveis de alto padrão; e
- ótima liquidez no mercado secundário.
