Os bons ventos para os Fundos Imobiliários (FIIs) seguem em popa. As expectativas foram atualizadas com sucesso em fevereiro, considerando o controle da inflação, os cortes da Selic dos últimos meses e o IFIX, fechou o mês com valorização de 0,79% e alcançou os 3.360 pontos, o maior da série histórica do indicador desde o início (2010). Levando em conta este otimismo, o Acionista seleciona três FIIs que estão em alta no Clube para março: VISC11, BTLG11 e XPML11.
Cenário macroeconômico
O mês de janeiro marcou um ponto de inflexão significativo no panorama dos mercados financeiros globais. Enquanto 2023 o foco eram os aumentos das taxas de juros, 2024 começou com os cortes dessas taxas. Conforme o gestor do Fundo VISC11, esta mudança “abrupta no cenário pode, compreensivelmente, desorientar temporariamente os agentes do mercado”.
O FED tem recalibrado as expectativas nos últimos comunicados, esclarecendo que não apenas as reduções de taxa em janeiro estavam fora de questão, mas também que é improvável qualquer diminuição nas taxas na reunião de março. “Entretanto, é plausível antecipar uma série de reduções ao longo de 2024, possivelmente totalizando três ajustes de 25 pontos-base, iniciando mais adiante no ano. A postergação desses cortes não é sem motivo: os Estados Unidos observam uma trajetória descendente na inflação, com expectativas de alinhar-se à meta central em meados de 2024”, diz a carta do gestor.
No entanto, o cenário atual é bom para mercados emergentes: uma inflação em queda globalmente e um crescimento econômico robusto. Este ambiente é particularmente benéfico para o Brasil, cuja balança comercial tem demonstrado expansão contínua. O superávit comercial do país ultrapassou os 104 bilhões de dólares nos últimos doze meses. Olhando os últimos três meses com ajuste sazonal e anualizado, o saldo chega a 136 bilhões de dólares.
“A expectativa é que a exportação brasileira mantenha sua trajetória ascendente, especialmente com a previsão de um aumento superior a 50% na produção de petróleo do país até 2029. Ademais, a dinâmica do fluxo cambial brasileiro, que compreende tanto as entradas provenientes do comércio quanto às saídas do segmento financeiro, sinaliza entradas comerciais substancialmente superiores, sugerindo uma apreciação adicional do Real, a exemplo do que já vem acontecendo nos últimos anos.
Em síntese, a confluência de taxas de juros mais baixas e um crescimento econômico ampliado estabelece um terreno fértil para avanços no mercado de ações. “Juros mais baixos não apenas melhoram a avaliação presente de lucros futuros, mas também, à medida que o custo de oportunidade associado ao CDI elevado diminui, faz com que uma parcela maior de investidores domésticos migre progressivamente para ativos de maior risco, antecipando-se a um crescimento do PIB que pode ultrapassar 2% em 2024, superando as expectativas correntes de 1,6%.”
O Top Pick Vinci Shopping Centers (VISC11)
O Fundo concluiu a aquisição de 35,0% do Shopping Estação, localizado em Curitiba, PR. O valor total da aquisição foi de R$ 156,3 milhões, o que representa um cap rate de 10,3 % para os próximos 12 meses. O ativo possui aproximadamente 54,7 mil m² de ABL e conta com cerca de 900 mil consumidores mensais. Da ABL total do ativo, 27,7 mil m² correspondem à área de shopping, enquanto o restante é destinado a escritórios, complementando o mix e gerando tráfego adicional para o empreendimento. O Shopping Estação apresentou vendas/m² das lojas satélites acima de R$ 2.400/m² no mesmo período e uma taxa de ocupação próxima a 93% ao final do ano de 2023. Os demais indicadores operacionais do ativo demonstram patamares saudáveis, em linha com os observados no portfólio atual do Fundo, como um nível de descontos próximo à 4% e inadimplência líquida de 2,1%.
Resultado
O resultado do Fundo em janeiro foi de R$ 70.457 mil, o equivalente a R$ 2,44/cota, impactado positivamente por um resultado não recorrente de R$ 1,33/cota, por conta do recebimento da segunda parcela proveniente das vendas dos ativos realizadas em 2023. As remessas dos shoppings totalizaram R$ 30.606 mil, o equivalente a R$ 1,06/cota.
Rendimentos
O Fundo distribuiu em janeiro o rendimento de R$ 1,00/cota e encerrou o mês com um resultado acumulado não-distribuído de R$ 51.985 mil, o equivalente a R$ 1,80/cota.
Por que a XP investimentos recomenda
De acordo com os analistas da XP Investimentos, o fundo tem um portfólio bem diversificado geograficamente, e também a qualidade e transparência das informações fornecidas pela gestora. “Acreditamos que os shoppings do portfólio têm ainda bom potencial de crescimento de resultados, com visualizamos upside de 17%.”
Além disso, o VISC11 possui atualmente R$ R$ 702,9 milhões em obrigações referentes a aquisições prévias e um PL de R$ 3.710,3 milhões.
O clássico: BTG Pactual Logística – BTLG11
Não é de hoje que o BTGL11 figura entre os FIIs mais badalados das carteiras das principais casas de análise e corretoras. Também pudera, é um dos fundos imobiliários de galpões logísticos mais relevantes do setor: robustez, gestão ativa que busca por novos ativos de melhor rendimento, com excelentes localizações. Além disso, tem potencial para aumento do preço de locação por metro quadrado mensal, considerando ativos imobiliários aptos para expansão de área privativa, o que agrega valor ao contrato de locação e potencial venda.
Por que a Visão CM Capital recomenda o BTLG11?
O BTGL11 pode proporcionar interessante expansão do portfólio imobiliário, elevando o patamar de qualidade da carteira e, como consequência, do próprio FII, logo, os analistas da Cm têm visão positiva para o FII de logística, considerando um preço-alvo de R$ 111,57/cota para 2024.
Sobre o FII
O BTLG11 possui ativos logísticos de padrão construtivo B (8%) ou AAA (92%), em raio 30 e 60 km do centro da cidade de São Paulo, com perfil logístico (86%), industrial (9%), varejo (5%), cujo risco de crédito seja baixo e com empresas de médio a grande porte, com posição relevante em seu setor de atuação.
Pontos positivos:
Excelentes localizações dos ativos garantem interesse contínuo de locação e vacância mínima de 2,2%, o que minimiza preocupação com o fluxo de pagamentos dos CRIs, especialmente, com baixo nível de alavancagem financeira (LTV de 5,3%) e custo médio baixo da alavancagem (IPCA + 5,9% ao ano). “Por fim, como o FII é multiusuário, a exposição por locatário não é alta, o que garante uma diversificação de receita e tende a minimizar impactos negativos na receita imobiliária do FII.”
Principais riscos/desafios:
Este FII de galpões logísticos está em emissão de novas cotas. Contudo, a captação alcançou somente o valor de, aproximadamente, R$ 200 milhões ou perto de 17% do montante pretendido. Isso pode comprometer os planos da gestão em adquirir novos ativos e frustrar novas receitas imobiliárias e rendimentos mensais maiores para os investidores.
O fundo de “xópin” XP Malls (XPML11)
Considerado um fundo de Shoppings Centers de alta qualidade construtiva e o melhor portfólio de ativos do segmento. O portfólio do fundo é composto por 17 shopping centers e uma ABL consolidada de 148 mil m². Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste (59%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria (JHSF Malls, Aliansce Sonae e Ancar Invanhoe). Além disso, possui a maior receita operacional liquida (NOI) em comparação aos FIIs de Shoppings que pertencem ao IFIX.
Por que a Guide recomenda o XPML11?
“Enxergamos o melhor portfólio de Shopping Centers aliado a elevada distribuição de rendimentos. Estimamos um Dividend Yield projetado de 8,3% para os próximos 12 meses”, comentam os analistas da Guide.
Visão otimista: Redução dos descontos ao lojistas e crescimento de aluguéis acima da inflação.
Base: Manutenção da receita operacional liquida (NOI).
Visão pessimista: Vacância e inadimplência.
