Depois de um 2019 de luxo, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) brigam por um lugar ao sol na lista das aplicações promissoras neste ano. Conforme a Genial Investimentos, o índice que agrupa estas aplicações na B3, o IFIX, subiu 36% no ano passado. Neste ano, o desempenho após a primeira quinzena de outubro ficou em -12,9%.
Analistas apontam que, embora os resultados imediatos sejam ruins, os FIIs tendem a se beneficiar no longo prazo, em particular quando há recuperação econômica e consequente aquecimento da construção civil e da venda de imóveis – o que é esperado após o fim da pandemia. De acordo com a Terra Investimentos, com taxa de juros em queda, a tendência é de uma valorização gradativa destes ativos.
Talvez por isso muitos investidores estejam migrando da renda fixa mais conservadora para os FIIs, mesmo diante do mal desempenho no curto prazo. Em setembro, os fundos imobiliários ultrapassaram a marca recorde de 1 milhão de cotistas pessoa física. O Patrimônio Líquido chegou em junho a R$ 105 bilhões. No final de 2019, era de R$ 87 bilhões.
“Atualmente, o grande risco dos FIIs é a imprevisibilidade para o funcionamento de lojas e shoppings, que podem ser submetidos a regras novas se houver uma segunda onda da pandemia”, avalia o economista Charles Wicz, especialista em investimentos pessoais.
Conforme a Suno, entre os FIIs que têm trazido certa alegria aos cotistas nos últimos meses estão os de logística, onde a inadimplência cresceu pouco e houve aumento da demanda em razão das vendas on-line. Por outro lado, os “perdedores”, que sofreram mais na crise, foram os de shoppings, onde a inadimplência cresceu, afetando os resultados.
Neste contexto, a melhor estratégia para quem está tateando os FIIs é a diversificação, sugere Wicz.
“Quem está em FIIs diversificados sofre menos. É uma falsa sensação de segurança achar que está seguro aplicando só nos fundos logísticos, por exemplo, que atualmente são mais resistentes. Se daqui a pouco der algum problema no e-commerce, todo risco que atingiu os shoppings migram para os logísticos”, alerta o economista Wicz.
Neste universo, um dos produtos tem chamado atenção são os FIIs Híbridos, que investem em diferentes ativos vinculados ao mercado imobiliário. A composição envolve todos os ativos do segmento, como para renda (aquisição do imóvel para locação), desenvolvimento (construção de imóveis para venda), imóveis para compra e venda (objetivo de lucrar com as transações financeiras), recebíveis imobiliários (ativos lastreados em imóveis) e cotas de outros fundos imobiliários.
Bruno Nunes, diretor da TG Core, gestora especializada em FIIs, explica que os Híbridos abrem oportunidade de aproveitar o bom momento de algum nicho do mercado imobiliário. “A flexibilidade deste tipo de produto dá ao investidor uma combinação limita potenciais riscos e possibilita maiores lucros”, analisa Bruno.
O fato é que os FIIs estão ganhando a preferência dos investidores pelas diversas vantagens que apresentam, explica o especialista: distribuição de dividendos, possibilidade de isenção de Imposto de Renda para pessoa física, aporte inicial com pequenos valores para investir mensalmente. Além disso, os FIIs proporcionam possibilidade de valorização patrimonial.
