O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) vem apresentando um forte crescimento nos últimos anos, em termos de patrimônio, volume, liquidez e investidores. O número de investidores já atingiu 2 milhões – ao final de 2018 eram apenas 208 mil, o que mostra que os brasileiros “tomaram gosto” pelo veículo. Mas por quê? Quais benefícios de se investir em fundos imobiliários? Veja abaixo os cinco principais motivos que mostram que os fundos imobiliários podem ter espaço em qualquer carteira de investimentos:

1 – Liquidez e Diversificação

A compra de um imóvel físico de alta qualidade, competitivo e com resiliência para enfrentar o longo prazo – como, por exemplo, shopping centers, imóveis corporativos, parques logísticos, até mesmo bons apartamentos residenciais – não é acessível para a grande maioria dos investidores brasileiros.

As cotas de um fundo imobiliário, que costumam ter o preço entre R$ 100 e R$ 200, permitem que qualquer pessoa consiga ter acesso a um investimento deste porte, mesmo que seja com um pequeno pedaço dos imóveis. Portanto, com uma pequena quantia é possível investir em FIIs com imóveis de ponta e montar uma carteira diversificada, exposta a diferentes segmentos do setor imobiliário.

Vamos imaginar um cenário hipotético em que um investidor compre um apartamento para locação no valor de R$ 300 mil. Logo de início, o investidor irá incorrer com os custos e a burocracia da aquisição.

Ao comprar o imóvel, ficará exposto aos riscos de localização, natureza do imóvel e região e, ao locar o imóvel para um inquilino, dependerá deste contrato para manter o imóvel “performado”, gerando receita. Ou seja, caso a região passe por alguma mudança, caso o mercado de locações residenciais da região deprecie ou o locatário não pague ou rescinda o contrato.

 O proprietário está sujeito aos riscos de vacância total e depreciação do valor do imóvel que dificilmente serão mitigados. Além de não poder vender apenas parte desse imóvel em caso de necessidade de reaver uma parcela do dinheiro alocado, o proprietário pode levar meses, até anos, para conseguir vender o apartamento por um preço que considere adequado.

A vantagem da liquidez dos FIIs é que o investidor pode, se quiser, vender apenas parte de seu patrimônio. As cotas de um FII são muitas vezes negociadas na bolsa de valores, o que torna o investimento e desinvestimento mais fácil, já que atualmente o volume transacionado de muitos fundos imobiliários ultrapassa a faixa de R$ 1 milhão por dia. Ademais, ao vender cotas de um FII, o investidor recebe a quantia após dois dias úteis, que é o tempo de liquidação da bolsa.

Já a vantagem da diversificação é que o investidor não fica exposto a uma concentração de riscos, pois pode dividir os R$ 300 mil do exemplo acima em dezenas de fundos e, com isso, diversificar os setores de atuação, regiões, locatários, contratos, padrão construtivo, entre outros. Assim, se uma parcela da sua carteira passar por problemas com setores que estão em baixa, por exemplo, ele pode balancear isso com exposição a outros setores que estão com bom desempenho.

2 – Gestão Profissional

Um investidor individual, ao investir em fundo imobiliário ou adquirir diretamente um imóvel, precisa realizar i) prospecção das melhores regiões para aquisição do imóvel, ii) busca pelos melhores preços, iii) gestão dos inquilinos, iv) manutenção estrutural do imóvel, v) atuação com as burocracias que envolvem desde o começo da transação até a manutenção, como o registro do imóvel, pagamento de IPTU, condomínio, ITBI e comissões de comercialização. Ao terceirizar este trabalho para um FII, estas se tornam atribuições da gestão do fundo.

Os Fundos Imobiliários possuem uma gestão profissional, especializada no mercado imobiliário e no mercado financeiro.

As responsabilidades diárias do gestor de buscar as melhores oportunidades de investimento, gerenciar os imóveis e seus inquilinos, elaborar estratégias de investimento e alocação de capital, negociar e tomar decisões a respeito da compra e venda de ativos acaba, por muitas vezes, gerando uma rentabilidade mais robusta para os seus cotistas.

Além disso, a gestão de um FII, por ter um relacionamento com diversos players do mercado e um maior conhecimento sobre investir em fundos imobiliários, imóveis e as locações praticadas em cada região, consegue investir e negociar valores em grande parte a preços mais atrativos do que o investidor pequeno conseguiria. 

Evidentemente, fica a cargo do investidor selecionar um bom fundo imobiliário e gestor, além de acompanhar o seu trabalho.

3 – Rentabilidade atrativa e renda mensal

Para investir em fundos imobiliários que se convertem em imóveis, o rendimento pode refletir em aluguéis recebidos e o lucro na venda dos ativos. No caso de fundos de recebíveis imobiliários, o rendimento reflete os juros e a correção monetária da carteira de ativos em que aquele determinado fundo investe.

A rentabilidade dos FIIs, quando comparada ao recebimento de aluguel por meio de um investimento direto de uma pessoa física, é mais atrativa, já que é líquida de imposto de renda (assunto que será tratado mais adiante): a alíquota do IR pode chegar a 27,5% na locação de bens imóveis por pessoas físicas.

Vale ressaltar também que há a obrigatoriedade de distribuir o mínimo de 95% do resultado caixa semestral, o que significa que quase todo o resultado gerado entra no bolso do cotista, ficando no fundo uma pequena parcela (até 5%) para eventuais necessidades de caixa futuras. Comumente, a distribuição ocorre de forma mensal.

Proteção contra a inflação

A maior parte dos fundos de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) possui parcela de sua carteira de ativos indexados à inflação. Ou seja, essa atualização pela inflação é incorporada ao resultado do fundo e/ou ao seu patrimônio.

No caso dos fundos de tijolo, os aluguéis são reajustados pela inflação ao longo do tempo, salvo casos pontuais de descontos ou em momentos de vacância. Vale mencionar que a correção da inflação é esperada, porém não obrigatória, dependendo do poder de barganha dos proprietários para negociação e da demanda de locação por estes ativos.

 Por isso a importância da resiliência do portfólio no longo prazo, com bons ativos e localizações primárias que sejam sempre demandadas.

4 – Isenção de IR nos rendimentos mensais

Atualmente, os fundos imobiliários contam com benefício fiscal para pessoas físicas. Isso porque não há incidência de imposto sobre os rendimentos recebidos para pessoas físicas, caso sejam cumpridas, concomitantemente, as características detalhadas na Lei 11.033 de 21/12/2004:

• Caso o FII apresente, no mínimo, 50 cotistas;

• as cotas do FII devem ser negociadas em Bolsa de Valores ou Mercado de Balcão Organizado;

• o cotista pessoa física em questão não deve deter mais do que 10% das cotas emitidas pelo Fundo.

5 – Resultados de se investir em fundos imobiliários

Seja pela afinidade do indivíduo em investimentos imobiliários, pela segurança do “ativo real e concreto” que está na ponta final do investimento, pela renda mensal passiva que eles proporcionam, pelo horizonte de longo prazo que o tipo de investimento coloca como norte, pela sua liquidez, ou até pela isenção fiscal para as pessoas físicas, os investimentos em FIIs são excelentes ferramentas para a diversificação da carteira de investimentos e geração de renda.

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