Vinci Logística (VILG11) – Atualização e recomendação

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Diversas opiniões em um só lugar sobre Vinci Logística (VILG11).

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em galpões logísticos, bem como o
ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. Sua estratégia de crescimento está focada em aquisições de imóveis prontos.

Vinci Logística (VILG11)

Itaú BBA

Sugestão:
Preço Teto: R$ 142/cota;
Div. Yield 2021 5,9%;
P/VP: 1,1x.

Tese de Investimento: Em mar/21, o fundo terminou a 6ª emissão de cotas de ~R$ 480 milhões. O fundo possui uma estratégia ampla de investimento no segmento de logística focando tanto em contratos típicos como atípicos, galpões modulares ou big-box.

Uma das estratégias do fundo é focada em ativos no segmento de e-commerce, segmento que tem sido impactado positivamente em 2020.

Atualmente, o VILG11 conta com 40% da sua receita exposta a locatários que praticam atividades de e-commerce, 15% transporte e logística e 11% ao setor de alimentos e bebidas. Acreditamos que o VILG11 é um veículo interessante, por possuir exposição ao e-commerce e ativos em regiões
líquidas. Além de ter atualmente posição de caixa para novas aquisições no curto prazo para diversificação da carteira.

Catalisadores:
▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;

▪ Fundo captou recentemente (mar/21) ~R$ 480 MM e poderá destravar valor para os cotistas a partir de aquisições atrativas;

Riscos:
▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;

▪ Atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessões de prazo de pagamento de locações, aumentos no índice de inadimplência;

▪ Risco de crédito de algum dos locatários, apesar da diversificação (ver gráfico abaixo).

Distribuição de Dividendos
mar/20 0,60 0,55%
abr/20 0,50 0,44%
mai/20 0,52 0,45%
jun/20 0,60 0,47%
jul/20 0,60 0,50%
ago/20 0,60 0,47%
set/20 0,50 0,38%
out/20 0,42 0,33%
nov/20 0,60 0,48%
dez/20 0,60 0,47%
jan/21 0,60 0,50%
fev/21 0,60 0,49%

BB Investimentos

O fundo possui uma estratégia ampla de investimento no segmento de logística, focando tanto em contratos típicos como atípicos, galpões modulares ou big-box, e investindo, preferencialmente, em ativos classificados como padrão classe A.

O fundo objetiva a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos preponderantemente em galpões logísticos, e o ganho de capital obtido
com a compra e venda dos mesmos.

A estratégia de crescimento está focada em aquisições de imóveis prontos. O fundo não pretende investir em projetos greenfield (novos), mas pode realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou
eventual comercialização.

Os imóveis deverão se enquadrar em pelo menos um dos pilares: (i) e-commerce, (ii) condomínios logísticos, (iii) parceria com players estratégicos, (iv) contratos atípicos de locação através de operações sob a modalidade built-to-suit, buyto-lease ou sale- lease-back, e (v) localizações
estratégicas.

Data de Lançamento: Dez/18
Gestor: Vinci Gestora de Recursos Ltda
Administrador BRL: Trust DTVM
Taxa de Adm + Gestão*: A partir de 0,75% a.a.
Patrimônio Líquido: R$ 1,22 bi
Participação no IFIX: 1,91%

Retorno
No mês 2,57%
6 meses 0,56%
12 meses 11,17%
2021 -0,58%

Dividend yield
No mês 0,49%
6 meses 2,69%
12 meses 5,51%
2021 0,97%.

Guide Investimentos

O Vinci Logística tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.

VILG possui 12 ativos com diversificação geográfica e exposição aos principais setores da economia. A maioria de seus contratos são típicos (74%) porém conta com 35% de suas garantias multa equivalente ao saldo
remanescente e19% equivalente a 6 meses de aluguel.

Cenários

• Otimista: celeridade do pipeline de expansão e acréscimo do aluguel nas renovações do ano;

• Base: conclusão das aquisições, redução do desconto dos pares do setor;

• Pessimista: problemas e atrasos nas aquisições, quebra de contratos de aluguel.

Necton

O Vinci Logística possui 9 ativos espalhados por 4 Estados. A concentração de receita do fundo está dividida entre: MG (51%), RS (12%), SP (14%) e ES (5%).

Dentre os segmentos de atuação dos inquilinos, a receita está dividida entre: E-commerce (44%), Transporte e Logística (16%), Alimentos e Bebidas (12%), Alimentos, Bebidas e Fumo (12%), Cosmético (9%) e Saúde (4%). Os principais inquilinos do fundo, em termos de receita, são a Tok Stok (21%), Magazine Luiza (11%) e Ambev (10%).

O fundo ainda conta com um bom mix entre contratos Típicos (61%) e Atípicos (39%).

Conclusão: Por conta do forte posicionamento do fundo no setor de E-commerce, dado o cenário atual de forte crescimento das vendas online, enxergamos o fundo como uma boa opção do segmento de logística. Além disso, a concentração de receita em inquilinos com boa qualidade de crédito, 100% do portfólio locado e prazo médio remanescente dos contratos de 4,6 anos dá mais segurança.

SEGMENTO: Logística
PREÇO: 26/02/2021 R$123,50
VALOR DE MERCADO (R$ MIL): R$1.328.966
VOLUME MÉDIO 3 MESES: R$5.681.004
DIVIDEND YIELD 12 MESES: 5,51%
P/VPA: 1,09

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