Em meio à pandemia do coronavírus, o mercado de ações se tornou muito volátil, e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) se destacam por balançarem menos. Para entregar ainda mais qualidade sobre os principais investimentos que irão lhe trazer a tão desejada liberdade financeira, realizamos uma curadoria dedicada a este investimento que só tem a crescer em 2020.
FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
De maneira quase unânime, o BCFF11 foi o FII mais indicado novamente o mais indicado entre os analistas para o mês de maio. Confira abaixo a sua tese:
O BCFF11 é um fundo de gestão ativa com o objetivo de investir em outras cotas de fundos imobiliários, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário. Criado em 2010, o fundo é gerido pelo BTG Pactual e possui um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,88 bilhão distribuídos entre 20,6 milhões de cotas – preço na casa dos R$ 91,7 por cota. São cerca de 160 mil investidores em sua base que garantem uma liquidez média em torno de R$ 7,2 milhões por dia.
Pontos positivos: (i) carteira diversificada em diversos FIIs; (ii) acesso às ofertas restritas para investidores profissionais (CVM 476); (iii) ótima liquidez; e (iv) gestão qualificada e com larga experiência. O portfólio imobiliário atual do BCFF11 está diversificado em vários ativos, sendo 39% deles em fundos de tijolo, concentrados em shopping centers e empreendimentos comerciais, e os 23% restantes alocados em fundos de CRI.
Vale destacar que o fundo encerrou recentemente sua nona emissão de cotas (R$ 720 milhões) e ainda possui um caixa recheado (38% do PL) para fazer frente à novas alocações em um momento bastante vantajoso, dado a queda recente do mercado e a possibilidade de investimento à preços bastante atrativos. A estratégia da carteira é de rentabilizar os cotistas por meio da renda dos fundos imobiliários e no ganho de capital das cotas no mercado secundário.
Além disso, o investidor em geral tem a possiblidade de participar de ofertas restritas (CVM 476) que, em condições normais, não teria acesso. Por fim, o fundo é gerido por profissionais capacitados com grande experiência no mercado imobiliário, em um time de aproximadamente 30 profissionais. Portanto, sem dor de cabeça de ter que realizar as alocações, balanceamento de carteira e análise de investimento.
Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado. Uma eventual insolvência dos locatários pode acarretar no atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, também há o risco de mercado com flutuações no valor das cotas.
Alguns dados do fundo
Último rendimento: R$ 0,40
Dividend Yield: 0,51% por mês
Taxa de administração: 0,15% ao ano sobre o valor de mercado do fundo
Taxa de performance: 20% do que exceder o maior entre: (I) IGP-M +3% a.s. (II) 4,5% a.s.
XP Malls (XPML11)
O XP Malls é um fundo da categoria de Shoppings, e possui participação em 13 Shoppings, espalhados por 6 estados brasileiros (SP, RJ, BA, RN, AM e PA). O fundo conta com uma ABL própria de 110,6 mil m² com participação em shoppings renomados em SP, como o Shopping Cidade Jardim, Shopping Cidade São Paulo e Catarina Fashion Outlet.
Em função da pandemia causada pelo Covid-19, a operação dos Shoppings foi reduzida drasticamente, o que deve impactar fortemente o NOI (lucro operacional) do fundo nos próximos meses. Com isso, o fundo suspenderá os dividendos por tempo indeterminado e, ao final do semestre, deve apurar o valor a ser distribuído.
Apesar do momento ruim, as cotas do XPML11 já apresentaram forte queda e estão negociando abaixo do valor patrimonial. Os analistas acreditam que pela qualidade do portfólio, passado os efeitos da epidemia e o retorno das operações à normalidade, o fundo deve voltar a pagar bons dividendos e, a preços atuais, deve gerar boa rentabilidade nos próximos anos.
Alguns dados do fundo
Último rendimento: R$ 0,50
Dividend Yield: 0,36% por mês
Taxa de administração: 0,55% a.a., sendo 0,75 % a.a., escalonado conforme regulamento, menos desconto de 0,20% na taxa de gestão, válido até Out/20 por decisão do Gestor.
Taxa de performance: 20,0% da rentabilidade que exceder o Benchmark (IPCA + 6% a.a.).
O FII ideal?
Assim como em ações, ressaltamos sempre a importância da diversificação, para não estar exposto somente a um gestor.
Entretanto, ao analisar padrões, e ver que a grande maioria dos analistas estão indicando um fundo, podemos perceber uma confiança no mesmo, tornando a sua decisão mais segura e apoiada por mais de uma equipe de profissionais.
