No dia 11 de novembro, o REC Logística (RELG11) anunciou que faria sua quarta emissão de cotas, em uma oferta pública, com o objetivo de captar R$ 150 milhões. Para tanto, seriam emitidas cerca de 1,56 milhão de cotas, ao preço de R$ 95,84.
Porém, na semana passada, o FII RELG11 comunicou ao mercado mudanças na sua proposta inicial. Após revisão, o valor por cota do fundo passou de R$ 95,84 para R$ 70,31. Para manter a meta de arrecadação em R$ 150 milhões, a quantidade de emissão saltou de 1,56 milhão para 2,13 milhões.
O principal ponto que alarmou o mercado foi a discrepância entre o valor por cota do RELG11 na 4ª emissão para o valor patrimonial por cota após a revisão.
Isso porque, atualmente, o valor patrimonial da cota do REC Logística está em R$ 95,65. Quando comparado com o valor revisado para a 4ª emissão de cotas, a diferença é de 26,5% – quase um terço de desvalorização.
Marcos Corrêa, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, explica que, ao fazer isso, o REC Logística se prejudica e causa prejuízo em seus cotistas.
“Captar dinheiro com um número maior de cotas é um problema. Se antes uma cota captava R$ 100, para chegar nesses R$ 100 agora precisa de mais papéis. E, no fim, o patrimônio vai ser recalculado pela quantidade final de cotas vendidas e vai passar a valer menos”, diz.
| Valor da cota (R$) | Qtd. de cotas | Patrimônio (R$) | |
| Patrimonial hoje | 95,65 | 1.334.562 | 127.650.855 |
| 4ª emissão | 70,31 | 2.133.410 | 150.000.057 |
| Final | 78,14 | 3.467.972 | 277.650.912 |
Para os cotistas atuais do fundo, o resultado é perda financeira em qualquer situação: quer entre na emissão ou não.
“A pessoa que aportou no IPO do RELG11, se não fizer nada e só assistir à tragédia, um terço do patrimônio dela evapora por perda de valor. Mas se entrar na emissão, só vai amenizar o prejuízo, porque de qualquer forma o valor patrimonial vai diminuir”, complementa Corrêa.
O Suno Notícias tentou falar com a gestão do REC Logística, mas o Fundo ainda está em período de silêncio pela oferta em andamento.
Fins da emissão do RELG11 não justificam os meios
Segundo o prospecto da emissão de cotas do RELG11, os recursos provenientes da oferta serão destinados para a aquisição de três novos imóveis:
- Camaçari II (BA)
- Camaçari III (BA)
- Simões Filho (BA)
Os três empreendimentos logísticos estão com ocupação 100%, segundo o documento. Porém, a soma total da aquisição chega a R$ 225,87 milhões, ou seja, acima do valor de emissão e venda de 100% das cotas da oferta atual.
Em vídeo, o professor Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários, alerta que para concluir esse objetivo de compra, o REC Logística ainda teria que fazer uma aquisição alavancada.
“Mesmo assim, quando você olha o cap rate (rendimento sobre capital investido) dos imóveis que o Fundo está comprando, o valor é abaixo do cap rate atual. Então a destinação de recursos não compensa a oferta”, diz o professor Baroni.
Com isso, Corrêa e Baroni avaliam que essa 4ª emissão do RELG11 só tem fatores agravantes e nenhum atenuante que justifique a oferta neste momento.
“São três os motivos que identificamos para um fundo imobiliário querer emitir cotas agora: aumento de dívida e captação de recursos para pagar, janela de captação do ano fechando e querer captar sem motivo nenhum, só por querer”, diz Corrêa.
Dentro desse cenário, ele avalia que o FII RELG11 até tem dívidas para pagar, mas não estão em estado crítico que precisam de pagamento agora. Tanto que a destinação de recursos seria para novos imóveis.
“Se a emissão de cotas não for para frente e a gestão cancelar, tudo bem, não teria problemas. O prejuízo acontece se a emissão der certo, a ironia é essa.”
O mercado não está para FIIs
Com inflação em dois dígitos, juros nas alturas e problemas no cenário político-econômico, o momento é ruim para o mercado de fundos imobiliários, principalmente os “de tijolo”, que investem em imóveis físicos.
Corrêa conta que a maior parte dos FIIs listados em Bolsa apresentam descontos em suas cotas, com o próprio índice de fundos imobiliários, IFIX, desvalorizado no mercado.
Dos 20 dias de negociação em novembro, somente em três deles o IFIX fechou no campo negativo. A desvalorização para o mês chega a 3,73%, antes do fechamento do pregão desta terça (30).
No ano, o índice de FIIs já perdeu mais de 10% do valor, saindo de 2.870 pontos para 2.541 pontos.
E é neste cenário de desvalorização generalizada que os fundos imobiliários precisam realizar suas captações. Para ser mais interessante do que as negociações no mercado secundário, a oferta primária precisa estar mais barata do que o valor em bolsa.
“Mas, com os valores das cotas já descontados, fica difícil descontar mais do que já está barato demais. E emitir abaixo do valor patrimonial é um risco muito grande”, diz o especialistas da Suno Research.
Desde o anúncio da mudança na 4ª emissão de cotas, na sexta-feira (26), o FII RELG11 já perdeu 5% de valor. Saiu do valor de R$ 74,10 na abertura de sexta para R$ 69,54 no fechamento de segunda (29).
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