Confira a análise do BB Investimentos sobre a pergunta que está na cabeça de muitos investidores: com o aumento da taxa Selic, devo vender meus FIIs? Além disso, os analistas comentam sobre o segmento que deve se destacar e apresentar uma boa valorização com a mudança de cenário.
BB responde se Selic mais alta é motivo de venda dos FIIs
Selic em 7,25%, podendo subir ainda mais ao final do ano, devo vender meus FIIs? Pois bem, a pressão inflacionária que tem sido observada, ocasionada pela pandemia, que restringiu a oferta e desbalanceou o mercado, além de fatores como a crise hídrica e a desvalorização cambial, tem levado o Bacen a elevar a taxa básica de juros com o objetivo de controlar esse aumento no médio prazo – geralmente em torno de seis meses.
Apesar da elevação da taxa de juros, a resposta do BB para a pergunta acima é não. Quando se fala em retorno de FIIs, a correlação que o investidor deve fazer é com a inflação, e não com a taxa de juros atual. A conta correta a se fazer para identificar a atratividade de um FII é qual o spread do retorno dos fundos em relação ao retorno de um título Tesouro IPCA 2035, por exemplo.
Como os contratos dos aluguéis são reajustados pelos índices de inflação, o investidor está de certa forma protegido com as variações dela, e o retorno que ele obtiver acima do título de longo prazo funciona como um prêmio pelo risco do investimento em um ativo mais volátil.
Por fim, hoje o dividend yield do IFIX está em torno de 9% ao ano, um spread superior a 400 bps em relação à taxa real de um título longo, corroborando com a visão dos analistas de que o mercado de FIIs continua bastante atrativo.
FIIs de papéis são destaque
O BB observa que os FIIs de papéis continuam em destaque do ponto de vista de retorno, dada a característica deles de captura mais rápida dessas altas inflacionárias no curto e médio prazo – enquanto os contratos de aluguel são reajustados 1 vez por ano –, mas cujo retorno à frente pode recuar à medida em que for observado o efeito da alta da Selic na inflação, com o IPCA convergindo para a meta.
Enfim, quanto aos fundos de tijolos, eles têm sido mais penalizados dentro de suas dinâmicas que envolvem a necessidade de endereçar vacância, reajuste dos contratos de aluguéis, elevação do preço por m² e dependência de uma retomada mais firme da atividade econômica doméstica.
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