CSHG Renda Urbana (HGRU11) – Atualização e recomendação

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Diversas opiniões em um só lugar sobre CSHG Renda Urbana (HGRU11).

Fundo gerido pela Credit Suisse Hedging-Griffo com o objetivo de investir em imóveis urbanos de uso institucional ou comercial que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Ativa Investimentos

O fundo possui diversos ativos espalhados, principalmente pelos estados de São Paulo, Paraná, Rio de Janeiro e Bahia. Esses ativos são locados principalmente para a Rede Big (supermercados), responsável por 41% da receita, Pernambucanas e Ibmec, responsáveis por 26,5% e 10,1% da receita, respectivamente.

Na nossa visão, o que torna este fundo tão atrativo são os vencimentos dos contratos a partir de 2024 e os contratos atípicos, que representam 92,5% da receita. Apesar de o setor educacional representar 32% da receita do fundo, vemos o risco de inadimplência dos inquilinos ligados a esse setor como baixo, sustentado pela volta gradual das aulas presenciais, principalmente para os cursos que necessitam de aulas práticas, e pelo maior inquilino desse setor ter adiantado o aluguel. O fundo possui portfólio maduro, devendo sofrer pouca variação de preço e manter o pagamento de dividendos estável.

Dados:
Cota Mercado: R$ 127,32
Cota Patrimonial: R$ 118,07
Taxa Administração: 0,70%
Taxa de Performance: 20% sobre IPCA+ 5%
Patrimônio Líquido: R$ 1.441,7 milhões
Participação no Ifix: 2,66%
Gestor: Credit Suisse HedgingGriffo
Liquidez Média Diária: R$ 7,2 milhões

Dividend yield anualizado
Último: 6,41%
3 meses: 6,53%
6 meses: 6,47%
12 meses: 6,44%

Ativa Investimentos

O fundo do tipo renda e segmento híbrido, possui ABL total de 8.040m². Celebrou dois contratos de compra e venda, atualmente possui na carteira
imobiliária um empreendimento no Rio de Janeiro alocado para o Ibmec. Tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial.

BB Investimentos

O CSHG Renda Urbana explora ativos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial que não sejam vinculados aos setores de lajes corporativas, shoppings centers e logística.

O objetivo do Fundo é auferir rendimentos através da exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento.

O Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Com relação à tipologia dos contratos, 89,6% são atípicos e sua base é bastante diversificada em imóveis educacionais – IBMEC, Estácio, São Judas – e imóveis de varejo como Lojas BIG, Sam’s Club e Casas Pernambucanas, por exemplo.

Data de Lançamento: Abr/18
Segmento: Híbrido
Gestor: Credit Suisse Hedging-Griffo
Taxa de Adm + Gestão*: 0,70% a.a.
Patrimônio Líquido: R$ 2,17 bi
Participação no IFIX: 2,59%

Retorno
No mês 0,00%
6 meses 3,76%
12 meses 7,80%
2021 0,05%

Dividend yield
No mês 0,53%
6 meses 3,22%
12 meses 6,41%
2021 1,09%

Em janeiro, todos os aluguéis cobrados foram recebidos pelo fundo, inclusive os diferimentos acordados (todos os aluguéis diferidos já estão em
regime de pagamento pelos locatários).

2020 foi um ano de crescimento, de entrada em novos setores e de aumento de liquidez e do número de cotistas (quintuplicou).

O fundo realizou duas ofertas públicas em 2020, que somaram R$ 1 bilhão em patrimônio captado. Com isso, o mesmo concluiu a aquisição de 4 novos
ativos ao longo de 2020, bem como alocou parte do capital no FII SPVJ11, totalizando um portfólio composto por 16 empreendimentos concentrados
nos segmentos educacional e de varejo. Os imóveis se mantém com 100% de ocupação física.

Em fato relevante do dia 30 de novembro, o fundo divulgou que a reavaliação do valor justo dos imóveis do fundo resultou em um valor 9,92% superior, totalizando uma variação positiva de 6,81% no valor patrimonial da cota do fundo.

Itaú BBA

Sugestão:
Preço Teto: R$ 142,00/cota;
Div. Yield 2021 6,5%;
P/VP: 1,1x

Tese de Investimento: O HGRU11 é atualmente o maior fundo do mercado com uma exposição híbrida em imóveis de Varejo e Educação. Em nov/20, o fundo finalizou a 4ª emissão de cotas no valor de ~R$ 700 milhões.

Os gestores anunciaram a aquisição de um portfólio que detém 66 imóveis comerciais de perfil varejista. Os imóveis estão atualmente locados para Casa Pernambucanas e a remuneração dos contratos de locação será feita para o fundo por meio de um aluguel mínimo e um aluguel variável
baseado no faturamento da inquilina.

Acreditamos que o fundo é um veículo interessante, considerando o portfólio atual, visto que os imóveis estão preponderantemente localizados em São Paulo (70%) e são objeto de contratos atípicos (91%) de longo prazo, a partir de 2029.

Catalisadores:
▪ Compra e venda de ativos a cap rates atrativos;

Riscos:
▪ Upside limitado nos aluguéis com contratos de locação atípico;

▪ Atrasos nos pagamentos de aluguéis, concessões de prazo de pagamento de locações, aumentos no índice de inadimplência.

Últimos relatórios divulgados

Atualmente, a alocação dos investimentos em Imóveis é de 73%, 11% no FII SPVJ, 7% em CRI, 4% em renda fixa e 5% em FIIs. Atualmente, 91% dos contratos são atípicos e principalmente reajustados pelo IPCA (85%).

Os vencimentos dos contratos contam com vencimento a partir de 2029. Dentre a alocação dos imóveis do fundo, 70% dos imóveis do fundo estão localizados no estado de São Paulo, 11% no Paraná, 8% no Rio de Janeiro. Sendo 46% da receita focada no setor supermercadista, 25% varejista e 29% educacional. Os principais locatários do fundo são: BIG – Supermercados (39%), Casas Pernambucanas (28%), Grupo Sendas – Assai (12%), Ibmec – Yduqs (9%), Estácio – Yduqs (9%), Cruzeiro do Sul (6%) e Anhembi Morumbi – Laureate (6%);

Em jun/20, o fundo finalizou a sua 3ª emissão de cotas no valor de ~R$ 307 milhões a um preço de R$ 109,92/cota, já considerando os custos. No mesmo mês, o fundo investiu R$ 131 milhões no fundo de investimento imobiliário SPVJ11, que possui diretamente 9 ativos varejistas locados em regime atípico ao grupo Sendas – operador da marca Assai, em diferentes estados, sendo 7 deles prontos e 2 em desenvolvimento. Além disso, o fundo também concluiu a aquisição da integralidade de um imóvel localizado na Vila Leopoldina (SP) locado para Universidade Mogi das Cruzes;

Em nov/20, foi encerrada a 4ª emissão de cotas do fundo no valor total de R$ 700 milhões com custo unitário de R$ 119,20. Na sequência o fundo firmou o termo de fechamento por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações de uma sociedade de propósito específico que detém 66 imóveis comerciais de perfil varejista.

Os imóveis estão atualmente locados para Casa Pernambucanas. A remuneração dos contratos de locação será feita para o fundo por meio de um aluguel mínimo (cap rate anual de 8,5% para o 1º ano de locação, 7,9% para o segundo ano e 7,2% a partir do terceiro ano de locação) e um aluguel variável baseado no faturamento da inquilina (4,5% do faturamento bruto de cada loja);

Em jan/21, o fundo terminou com um resultado de R$ 0,71/cota e distribuindo uma renda de R$ 0,68/cota, o que equivale a 95,8% do seu resultado auferido no período semestral.

O fundo ainda possuía R$ 0,27 por cota de resultados acumulados em períodos anteriores e ainda não distribuídos;

Yield anualizado, considerando o preço atual da cota e a média dos últimos seis rendimento distribuídos é de 6,4%, levemente abaixo da mediana da indústria de fundos imobiliários (6,7%).


Distribuições de Dividendos
mar/20 0,68 0,63%
abr/20 0,68 0,59%
mai/20 0,68 0,59%
jun/20 0,68 0,53%
jul/20 0,68 0,53%
ago/20 0,68 0,52%
set/20 0,68 0,53%
out/20 0,68 0,54%
nov/20 0,68 0,53%
dez/20 0,72 0,56%
jan/21 0,68 0,53%
fev/21 0,68 0,53%


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