BTG Pactual Logística (BTLG11) – Atualização e recomendação

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Diversas opiniões em um só lugar sobre BTG Pactual Logística (BTLG11), o FII com objetivo de renda e ganho de capital por meio de imóveis logísticos.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Genial Investimentos

O fundo possui 12 imóveis espalhados por quatro estados, São Paulo, Ceará, Rio de Janeiro e Santa Catarina, sendo os dois primeiros os mais expressivos em percentual da receita.

Seus inquilinos atuam em quatro segmentos distintos, além disso 61% dos seus contratos são na modalidade atípica, com 83% de todos os contratos vencendo a partir de 2024.

No mês de fevereiro, o fundo celebrou o contrato de compra e venda de três imóveis localizados no estado de São Paulo no valor de R$ 195 milhões, com isso o fundo irá receber um adicional na receita de R$ 0,08/cota. No mês de janeiro, a MadeiraMadeira expandiu sua área locada no imóvel de Jundiaí.

Em fevereiro, foi assinado um contrato atípico com a SM Farmacêutica no mesmo imóvel, fazendo a vacância do imóvel, entregue há cinco meses, cair a 8%, vale pontuar que o ativo ainda conta com o mecanismo de renda mínima garantida, fazendo com que a vacância financeira fique em
0%.

Com o trabalho da gestora em alocar os recursos captados na última emissão, além do portfólio e suas características acima mencionadas, vemos este fundo como uma boa opção de ativo com renda estável e perspectiva de crescimento.

Dados:
Cota Mercado: R$ 118,00
Cota Patrimonial: R$ 101,60
Taxa Administração: 0,90%
Patrimônio Líquido: R$ 1.319 milhões
Participação no Ifix: 1,63%
Liquidez Média Diária: R$ 7,1 milhões

Dividend yield anualizado
Último 6,10%
3 meses 6,10%
6 meses 5,64%
12 meses 5,45%

Ativa Investimentos

O fundo do tipo galpão logístico, possui contrato ao estilo Built-to-Suit e ABL total de 30.968m².

O Fundo Logístico possui 6 imóveis alugados para 6 empresas, são elas (participação no PL): Koch (8%), Supermarket (19%), Itambé (15%), Magna (12%), Ceratti (19%) e Femsa (27%). Grande parte dos contratos são atípicos de longo prazo e apresenta qualidade nos locatários, além da diversificação de setores da indústria.

Guide Investimentos

O segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários, sendo referido inclusive como o “filho da crise”.

Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado. Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio.

• Otimista: rápida integração dos novos ativos ao portfólio, beneficiando a receita do fundo e, consequentemente, dividendos;

• Base: continuidade do pipeline de aquisições e melhoria de liquidez, conforme visto nos últimos meses, contribuindo para a redução do desconto apresentado em comparação a seus principais pares;

• Pessimista: cancelamento ou atraso de aquisições anunciados, ou quebra de contrato sem aviso prévio.

BTG Pactual

Tese de investimento: A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição a São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição a contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.

Portfólio do fundo: O fundo é composto por 15 ativos distribuídos entre as
regiões Sul, Sudeste e Nordeste. A parte majoritária dos ativos do fundo está
localizada em São Paulo, mais precisamente nas regiões de Araçatuba,
Guarulhos, Vinhedo, Pirituba, Hortolândia, Embu, na região do ABC e na
Capital. Os demais estão localizados nas cidades de Pavuna no estado do
Rio de Janeiro, Navegantes em Santa Catarina e Fortaleza no Ceará.

Em termos dos contratos, o fundo detém uma maior exposição a contratos
atípicos (em torno de 61%), sendo que grande parte deles possui vencimento previsto para acontecer apenas após 2024. Por fim, a carteira de locatários do fundo é formada por empresas com grande representatividade em seus respectivos segmentos de atuação (ex.: BRF, Femsa, Cerrati, Natura e Magna).

Gestão: A gestão do fundo é realizada pela BTG Pactual Gestora de
Recursos, que possui uma equipe altamente técnica e capacitada.

Riscos:

Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado.
Uma eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos
aluguéis.

Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato
e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Por fim, o risco de mercado com flutuações no valor das cotas.

Proventos distribuídos:
fev/20: 0,60
mar/20: 0,50
abr/20: 0,50
mai/20: 0,50
jun/20: 0,50
jul/20: 0,50
ago/20: 0,33
set/20: 0,60
out/20: 0,60
nov/20: 0,60
dez/20: 0,60
jan/21: 0,60


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