O contexto pré-crise
No fim do ano passado havia muita expectativa em relação ao aumento nos números do varejo para o ano de 2020. Esperava-se um crescimento gradual no volume de vendas devido a recuperação do emprego e do consumo das famílias, consequentemente, acreditava-se em uma melhor performance dos Fundos de Shopping.
No início do ano a media deste setor negociava a prêmios em relação a seu valor patrimonial muito elevados, justificados pelo otimismo do mercado com o setor.
Precificação já estava esticada antes
Embora houvessem as melhores expectativas por parte do mercado, na opinião dos analistas da Ativa, quando se observam os números reais de crescimento do setor, era notório que a precificação avançava mais rápido. O posicionamento dos analistas foi de não recomendar entrada nesses Fundos e cautela para analisá-los mensalmente.
Com o início da pandemia do Coronavírus, e o entendimento de que o vírus é facilmente transmissível em lugares de aglomeração, a Ativa tinha um palpite de que estes fundos seriam os primeiros a sofrer.
Os efeitos do coronavírus
A restrição a mobilidade afeta diretamente o business de shoppings, pois além do rendimento de locação das lojas ser impactado pela redução de vendas, o menor fluxo de pessoas também impacta outras linhas de receita, como o caso do estacionamento, responsável em média por 30% da receita total destes ativos.
Além dos impactos no fluxo de caixa, a medida também tem impactos direto nos lojistas, que apesar de não estarem faturando, ainda devem lidar com os custos de aluguel, condomínio etc.
Administrar custos e flexibilização
Frente a este cenário, gestores deverão saber administrar custos, e mostrar maior flexibilização e parceria aos inquilinos, através de renegociações e/ou prazos de carência, podendo impactar diretamente a distribuição destes FIIs por um período ainda indeterminado. Muitos FIIs já anunciaram a suspensão no pagamento de dividendos para os próximos meses ou optaram por reduzir a distribuição temporariamente até que o cenário melhore.
Os analistas entendem que este não é o momento de focar apenas nos dividendos, já que uma pressão para o pagamento de aluguéis pode tornar os locatários mais vulneráveis à falência e quando a crise passar o Fundo enfrentará um problema de vacância.
As perspectivas
Após uma maior definição dos cenários, os analistas da Ativa acreditam que os Fundos Imobiliários de shopping serão uma boa opção de investimento. No momento, é importante que o investidor entenda este tipo de investimento.
Temos agora bastante volatilidade no mercado, e esta volatilidade deverá se manter por um horizonte de médio prazo, até termos maiores certezas sobre o tratamento do vírus e da eficácia das medidas de estímulo adotadas pelas principais economias do mundo. Tendo isto em mente, a recomendação no momento é de cautela.
Fonte: Ativa Investimentos
O FII ideal?
Assim como em ações, ressaltamos sempre a importância da diversificação, para não estar exposto somente a um gestor.
Entretanto, ao analisar padrões, e ver que a grande maioria dos analistas estão indicando um fundo, podemos perceber uma confiança no mesmo, tornando a sua decisão mais segura e apoiada por mais de uma equipe de profissionais.
