A pauta de hoje nos leva às oportunidades do ramo imobiliário. Como aproveitá-lo da melhor maneira? E como incluir na carteira?
“O tempo é um rio que nos leva adiante para encontros com a realidade. Ela, por sua vez, exigirá que tomemos decisões. Não podemos parar nosso curso nem evitar tais encontros. Mas podemos, sim, abordá-los da melhor maneira possível.” Ray Dalio.
Ideia que está muito em linha com a etapa #4 – Renda ou Patrimônio? A decisão que define caminhos. No entanto, quando se trata de imóvel, para muitos, a alternativa serve como opção para aqueles que buscam ativos geradores de renda.
Quando o tema se impõem em nossa trilha, a decisão sobre o COMO e ONDE é a mais difícil, pois as oportunidades são vastas entre os ramos, segmentos, localidades, nicho e atuação.
Que tal garantir um imóvel sem tê-lo de forma física?
Se você acha que vamos defender essa ideia de que é melhor alugar que comprar um apartamento para morar, como muitos estão dizendo por aí, já anteciparemos: ERROU!!
Uma coisa é patrimônio. Um teto. Lugar para morar.
Outra coisa é trabalhar o dinheiro. Ter lucro.
E aqui há uma forma de comprar um imóvel a partir de 1.000 reais.
Sem ter o trabalho de cuidar dele, de pagar as contas e de se preocupar onde anunciar para vendê-lo ou alugá-lo.
Essa é a ideia dos Fundos Imobiliários, os famosos FIIs, que também estão listados em bolsa.
É uma categoria interessante para diversificar a exposição em imóveis. Sendo ótimos ativos para gerar renda por pagarem bons dividendos aos cotistas.
O setor imobiliário é algo bem delicado, vinha de uma longa recessão, que se caracterizava por juros altos, falta de crédito, economia horrível, alta inflação, taxa de desemprego e por aí vai… E claro, não podemos esquecer a instabilidade política.
Ou seja: tudo se resume em crescimento econômico.
Acredita-se que hoje estamos em um momento ótimo para olhar para os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários), por estarem saindo de uma longa recessão que se instalou nos últimos anos.
Tentaremos defender a ideia em 2 resumos!
Queda nas taxas de juros. A Selic em níveis mínimos favorece a valorização dos imóveis e vice-versa, pois o custo do financiamento cai e demanda por imóveis cresce. Portanto taxa de juros menores e rendimentos das aplicações financeiras menores fazem o aluguel de ativos imobiliários serem mais atraentes.
Captação da poupança. Infelizmente quase toda a população do país ainda tem dinheiro lá, mesmo com todas as opções melhores que há no mercado. Como sempre alguém ganha com isso e não é quem deixa o dinheiro lá; e sim o crédito imobiliário, pois é a principal fonte de recursos para financiamentos. O saldo das cadernetas de poupança precisa obrigatoriamente ser destinado à concessão de crédito imobiliário.
Interessante?
Bom, um FII seria um fundo que bota o dinheiro em ativos do setor imobiliário, podendo ser em imóveis (sendo construídos ou em desenvolvimento), residenciais ou comerciais, ou até em títulos disponíveis no setor (outros FIIs, LCI, CRI, e outros…).
Você pode encontrar, basicamente, dois tipos de FII; os fundos de papel e os fundos de tijolos. É estranho o nome, mas são fáceis de entender.
Os fundos de papel estão atrelados aos produtos que financiam o mercado imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) , LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e LH (Letra Hipotecária). Muito conhecidos pela capacidade de gerar caixa de forma segura, com ativos de Renda Fixa.
Já os fundos de tijolos destinam a grana do fundo para os imóveis e se rentabilizam com aluguel, vendas etc. Ou seja, com este investimento você é dono de um destes “tijolos” de forma proporcional ao quanto você aplicar.
O lado bom é que os FIIs tem o critério de pagar um mínimo mensal de 95% do lucro líquido em forma de proventos.
Além de ser muito mais fácil comprar um FII do que comprar um imóvel. Pois é só você digitar o código do FII na plataforma digital, destinar a quantidade de dinheiro e confirmar com uma senha.
A compra de um FII pode ser feita devagar, comprando aos poucos, uma cota por vez. Com menos de R$ 100 já é possível comprar uma cota, mas o ideal é que seja comprado a partir de mil reais para compensar os custos das taxas e etc.
Uma realidade bem diferente do que comprar um imóvel, no qual você precisa comprar ele todo, passar por escritura, burocracia, pagar ITBI, comissão de imóveis e ainda vai ser caríssimo, sem contar a necessidade de precisar sair pela cidade procurando qual o melhor.
Outra vantagem do FII é a facilidade de vender a cota, pois é o mesmo processo da compra. A única diferença é que você vai preencher os campos de venda na plataforma digital.
Agora a melhor notícia! O Fundo Imobiliário é isento de imposto de renda, ou seja, se o FII que você comprou distribuir lucros e você nunca vender as cotas do fundo não terá de pagar IR. A única forma de pagar IR é na hora de vender as cotas do FII. Se tiver lucro na diferença do quanto você pagou na compra pelo quanto vendeu, este lucro tem IR.
Vou mostrar um exemplo de FII que é bastante recomendado:
O HGLG11 – Um fundo constituído em março de 2010 administrado pela Credit Suisse Hedging Griffo, que tem como objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários, primordialmente logísticos e industriais. Com gestão ativa e objetivo de buscar pagar rendimentos mensais e explorar ganhos de capital com a compra e venda de ativos. Em 2018 o fundo rendeu acima de 140% do CDI. E na média dos últimos 3 anos o fundo entregou só via Dividendos (DY) 4,74%, cerca de R$ 11,37 por cota.
Bom este modelo de investimento é mais um ótimo lugar para fazer o seu dinheiro crescer. No portal, oferecemos a possibilidade de acessar diversas sugestões dos analistas via as Carteiras Recomendadas de FIIs e realizamos a cobertura dos FIIs que foram mais indicados entre os analistas.
Como escolher?
Para escolher, primeiro você precisa considerar qual você prefere acompanhar mais de perto.
Provavelmente você nos conteste: “Eu posso seguir o que me dá dinheiro”. Mas na verdade não é bem assim. Não dá pra seguir um FII que compra “tijolo” se você acha que este segmento pode não ir para frente por conta das novas prioridades atuais, por mais que dê, colocar o dinheiro ali vai tirar todo o dia o seu sono. Exemplo disso, que elevam as contradições, estão: Shoppings, aluguéis de salas, zona comercial, localização e etc…
O mesmo vale para o fundo de papel que pode gerar uma desconfiança com o que os gestores deste fundo estão fazendo com este título.
Cada um têm seu risco: um o risco de ter o imóvel físico ou o outro de ter um papel na mão. Escolha o que lhe deixa mais confortável.
O segundo ponto é acompanhar o histórico de rentabilidade, junto com as projeções. Não adianta comprar um fundo que investe em título, se hoje os títulos que têm no mercado são fracos; a mesma linha de pensamento serve para os fundos que investem em propriedades.
Concluindo, para escolher um bom FII você precisa estar perto dele. Acompanhar as notícias, resultados e projeções. Se não der certo, conforme você planejou, é só ir em sua plataforma digital e escolher outro melhor.
Importante não esquecer a estratégia de aportes constantes para que a renda siga crescendo ao longo do tempo. E, perspectiva de longo prazo.
Como incluir na carteira?
Os FIIs são bons ativos para equilibrar o risco de uma carteira com alta concentração de ações, pois apresentam volatilidade menor em relação aos papéis das empresas. Assim como, são ótimos complementos para quem está criando uma “carteira previdenciária”, aquela com foco de longo prazo para a geração de renda futura.
A inclusão deste segmento na carteira está em virtude dos atrativos dividendos que ainda são isentos de IR, logicamente, alguns ainda permitem bons rendimentos com a valorização das cotas.
Até a próxima semana!
